目次
はじめに
不動産投資用物件を購入する際に、買主側が「この価格なら購入する」と指定する価格のことを、指値と言います。
不動産会社に提示された金額、そのままで購入するなんてもったいないので、絶対に指値は入れるようにしましょう！！
今回は指値の入れ方や注意点などを事前に学んでいきましょう。
「とりあえず入れてみる」ではダメ！
「安くなったらラッキーだから、とりあえず伝えてみるか」と安易に考える方もいるかもしれませんが、これはあまりおすすめできません。
というのも、投資家にとって「物件は安く購入できた方が嬉しい」ものですが、売主にとっては「できるだけ高く売って儲けを出したい」と思うものだからです。
むやみやたらと指値を入れる行為は、売主側の希望を無視することにもつながりかねません。
ハッピーハッピーの関係が１番良いですよね♪
そのためには、指値を入れる理由を明確にする必要があります。
例えば、
「修繕費用の見積りを取ってもらい約２００万円かかるので、２００万円指値します。」
築古の場合、取り壊し費用の分を指値、空室のリフォーム代金など、理由が明確だと売主も納得して指値してくれると思います。
また、不動産会社との信頼関係が築けていない段階で毎回闇雲に指値をしてしますと、結構嫌がられます！
その後の取引に悪影響を与えてしまう可能性もあるので、気をつけましょう！
相手の反応や物件の条件を細かくチェックしながら、指値が通りそうかどうか、冷静に判断することが大切です。
ただ、本当に良い物件の場合は指値なんかしてたら、満額でも買いたい人が絶対現れるのでその場合は、迷わず満額で買付を入れましょう！！
指値が通りやすい物件、通りにくい物件とは？
では次は、指値が通りやすい物件、通りにくい物件について学んでいきましょう。
これを知っておくだけでも、指値を入れるかどうかの判断基準にできます。
指値が通りにくい物件
- ライバルが多い物件
- 住宅ローンの残債から売値を決定している物件
- 売りに出されたばかりの物件
競争が激しい物件に指値を入れても、それが通ることはなかなかないでしょう！
「満額でも購入したい！」と考える方も多いと思われるからです。
また住宅ローン返済中物件の場合、家を売ったお金を残債返済に充てる方も少なくありません。
この場合、「満額で売れなければ抵当を外せないため、そもそも売却が不可能」ということも考えられます。
売りに出されてから時間が経っていない物件は、売主も「今安く売らなくても、買いたい人が現れるのでは…？」と考えがちです。
今後への期待感から、指値は通りにくくなります。
指値が通りやすい物件
- ライバルが少ない物件
- 長く売れ残っている物件
- 売主が、値下げ交渉に応じてくれる可能性がある物件
内見時には、これらのポイントをさりげなくリサーチしつつ、価格交渉の余地について検討してみるのがおすすめです。
特に長く売れ残っている物件は交渉の余地があります。
ライバルも少ないですし、指値が通れば一気にお宝物件になります！
１５００万円の戸建てを４００万円で購入した事例
私は、１５００万円の戸建てを１１００万円指値して４００万円で戸建てを購入したことがあります。
その戸建ては土地として１年間売りに出されていました。
なかなか売れなかった理由は駐車場がなかったからでした。
私が調べた結果、その土地には擁壁があり、穴を掘って駐車場を作るのに１０００万はかかることがわかりました。
場所は神奈川県の田舎なので駐車場は結構必須です！！
そこでダメ元で仲介業者に「駐車場を作るのに１０００万、部屋のリフォーム代１００万円で１１００万円指値お願いします」と依頼しました。
数日後、「指値が通りました！」との報告を受け、こちらの物件を購入できました。
私も流石に１１００万円の指値は無理かなと思っていましたが、理由がしっかりとあれば交渉できるものとわかりました。
仲介の担当者もできる人だったんだと思います。
この物件は現在は駐車場は作らず、リフォームして、利回り２３％で貸しています。
ウィンウィンの関係性を目指して、指値を通りやすくしよう！
指値を入れる際に、もう１つ考慮しておきたいのが、「売主側にとってのメリットも提示する」という点です。
売る側と買う側、両方にメリットが生じる方法を模索することで、さらに指値は通りやすくなります。
win-win、happy-happyの関係ですね。
物件の買い付けでもっとも強いと言われるのが、「現金で満額購入できる人」です。
満額購入が難しくても、現金ですぐに用意できるのであれば、それは売主側にとっての魅力となるでしょう。
逆に言えば、購入者側の融資の確約が取れていないような状況では、買い付け順位は低くなり、指値が通る可能性は低くなってしまいます。
なかなか売れない物件や、何らかの問題を抱えている物件を購入する際には、「この価格で購入できるのであれば、後で問題が発覚しても文句は言いません」と伝えて、免責にすることで指値が通りやすくなります。
売主にとっては、「問題のある物件を、トラブルの可能性なく安心して売却できる」というメリットが生じ、「多少安くても、この人に買ってもらいたい！」と思わせやすくなるでしょう。
まとめ
不動産物件購入時には、価格交渉も上手に行いましょう！
指値は初心者にとっては難しいポイントでもありますが、物件の状況や担当者の反応をチェックしながら、臨機応変に判断してみてください。
ちなみに私は指値ができそうかは担当者に
「どのくらい指値応じてくれそうですかね」
と直接聞いて反応をみています。
売買を繰り返し、不動産業者との間に信頼関係を築くことができ、
しっかりと理由が明確な指値を入れたら、
大幅な鬼のような指値でも、担当者も快く価格交渉してくれてその指値が通りやすくなると思います。
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