不動産投資する上で自宅購入はどうすればいいの?〜マイホーム買うタイミングがわからない〜

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はじめに

不動産を購入するのは、投資のためだけとは限りません。

自身が暮らす「自宅」も、不動産の一つです。

では不動産投資家は、どのような目線で自宅購入を決めているのでしょうか。

不動産投資家として自宅を購入する場合の、ポイントをお伝えします。

不動産投資家は、先を見据えて自宅を購入する!

マイホームの購入は、人生における一大イベントの一つです。

どこでどんな家を購入しようかと、期待に胸が膨らみます。

マイホーム市場で人気が高いのは、やはり新築物件です。

まだ誰も生活していないピカピカの空間は、マンションであれ戸建てであれ、多くの人を惹きつけています。

一般の方の中には、新築物件をメインに検討する方も多いのではないでしょうか。

一方で、不動産投資家の場合は、少し視点が異なります。

どこもピカピカで魅力的な新築物件ではありますが、「まだ誰の手にも渡っていない」という事実が、価格を押し上げているのも事実です。

これを「新築プレミアム」と言います。

売買契約を結び、誰かの手に渡った時点で、その価値は大幅に下落してしまう地域もあります。

つまり、そのような地域で新築で購入した物件を売りに出した際に、売却益を得るのは非常に難しくなってしまうのですね。

不動産投資家は、基本的に自宅の購入であっても、最終的な出口を意識します。

中古物件の場合、新築と比較して安価に購入しやすいですし、必要なリフォームを施して、購入時よりも高値で売却できる可能性も高まるでしょう。

その他には、これから駅ができる計画や都市開発の計画がある地域で安く購入するのも1つです。

不動産物件は「その地域に駅ができる」からと言って、急に物件価格が高くなりません。

大体は、駅ができて発展していきながら、少しずつ物件価格が高くなってきます。

まぁ簡単なのは、築年数が古く、価格が下げ止まっているような物件です。

「これ以上、不動産の価値が落ちることはない」という点は、不動産投資家にとってメリットだと言えるでしょう。

不動産投資家であれば、リフォームに関する知識も持ち合わせていますし、たとえ購入時はボロボロの物件であったとしても、その後、知り合いの業者に依頼して、水回り、床、壁を変えれば内装は綺麗になりますし、戸建てだったら外装もやればピカピカにすることも可能です。

新築戸建てを購入するよりかなり安く購入できると思います。

さらに転勤が決まり、自宅を移す場合には、住宅ローンを借りながら元の物件をそのまま賃貸に回せることも可能です。

このように、多くの不動産投資家は、先々の流れまで読んだ上で自宅を購入している人が多いです。

私の場合は、妻が古い建物が嫌なので、横浜市に新築戸建てに住んでいますが、相場より1000万ほど安く購入できたので、私もOKサインを出しました。

たとえ自宅であっても、「利益を取れる物件かどうか」を見極める習性が身についていますが、これは職業病かもしれませんね(笑)

賃貸併用住宅も人気

賃貸併用住宅も、不動産投資家に人気が高い自宅タイプの一つです。

こちらのメリットは、自宅購入時に組んだ住宅ローンを、賃料収入で賄えるということ。

住宅費に関する家計負担を軽減できます。

基本的には居住部分1/2以上出ないと融資は出ません。

ゆうちょ銀行ですと、もう少し基準が緩いですが、金利が高いので私はおすすめしません。

利益が結構出る物件で、近いうちに売却するならありだと思います。金利が高いとなかなか残債が減りませんからね。

またこちらは、不動産投資初心者にとっても挑戦しやすい手法です。

自宅の一部を活用して、不動産投資の実績を作れます。

各種業者とのつながりが生まれやすいですし、不動産投資に関する、さまざまな技術・知識も身につけていけるでしょう。

自宅と投資用物件は、どちらを先に購入するべき?

不動産投資家が自宅購入を検討する場合、「自宅と投資用物件、どちらを先に購入するべきなのか?」とよく悩むと思います。

なぜかというと、自宅を住宅ローンを使って購入した場合、融資枠がその分減ってしまうので、アパートローンを使えるだけ使って、その後に自宅を住宅ローンを使って購入するのがベストということです。

もちろんこれは不動産投資初期の話ですが、、、

基本的に、投資用物件の購入を優先するのがおすすめです。

というのも、投資用物件を購入するために利用する事業性ローンは、住宅ローンよりも融資条件が厳しいからです。

自宅用のローンであれば、すぐに通るような条件であっても、事業性ローンの場合、難色を示されるケースは少なくありません。

先に住宅ローンを組んでしまうと、自宅は「負債」とみなされ、事業性ローンを組むのがさらに難しくなってしまいます。

ただし、どちらも現金一括で購入する場合には、この原則は当てはまりません。

また自宅を購入しようとする裏には、さまざまな事情もあるはずです。

「投資用物件を先に購入する」というスタイルが、100%正解というわけでもありませんから、自身の状況に合わせて臨機応変に検討してみてください。

また、不動産投資の実績ができてくれば、法人を設立してプロパーローンでも融資を引ける様になってきますので、そうしたら住宅ローンを借りてても借りてなくてもさほど関係ありません。

まとめ

不動産投資家には、不動産投資家ならではの自宅購入ノウハウがあります。

これまでの投資経験を活かし、お得な物件を見つける方も多いと言えそうですね。

もちろん自宅に求める条件は人それぞれで、あえて「夢の新築一戸建て」を購入する不動産投資家もたくさんいます。

不動産投資家としての経験・知識を踏まえて、本当の意味で自分や家族が幸せになれる自宅を購入しましょう♪

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