中古戸建てのおすすめ築年数は?〜サラリーマン大家が不動産投資で失敗しないために〜

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はじめに

中古戸建て投資を含め、不動産投資物件は慎重に見極めたいところです。

戸建て物件を検討する段階で、重要な情報の一つとなるのが「築年数」でしょう。

不動産投資に適した、中古戸建ての「築年数」についてお伝えします。

築年数が浅い物件の特徴

「不動産投資で、どれぐらいの築年数の物件を購入すれば良いのか?」を判断するためには、まず築浅・築古、それぞれの特徴を知っておく必要があります。

まずは築年数が浅い物件について、情報をまとめます。

★築浅物件のメリット

築浅物件は、建てられてからそれほど期間が経過していない物件です。

築10年くらいまでであれば、築浅と言っても良いでしょう。

築浅物件のメリットは、なんといっても「状態の良さ」です。

建物の構造や設備にも、問題が生じている可能性は低いでしょう。

購入後のリフォームにかかる費用も、少なくて済みます。

また賃貸であっても、きれいな物件に惹かれる方は多いものです。

購入した後に客付けしやすい点も、大きなメリットとなります。

★築浅物件のデメリット

残念ながら築浅物件にもデメリットはあり、その一つが「価格の高さ」です。

築浅物件は、実需の方にも人気の物件です。

売却先が幅広いため、売主は強気の価格を設定してきます。

また住宅ローンが残った状態での売却となれば、残金との関係で、実質的に値下げが不可能なケースは少なくありません。

購入物件が高くても、家賃を高く設定できれば良いのですが、中古戸建て投資の場合、そういうわけにもいきません。

築浅できれいな物件は、家賃を多少高めに設定しても客付けしやすいのですが、やはり限度はあります。

築浅物件の購入価格を賄えるほどの家賃設定は、残念ながら難しいでしょう。

また購入価格が高くなれば、資金調達の方法にも問題が出てきます。

現金一括で購入できれば良いのですが、投資効率が悪すぎます。

築年数が古い物件の特徴とは?

築年数が10年以上になると、徐々に物件価格は下落し、不動産投資家にとっても手が出しやすい環境が整ってきます。

実際には築25年くらいからを、購入対象としている投資家が多いでしょう。

大まかにいうと平成築の物件は価格の割に、構造や設備はそれほど傷んでいません。

まぁ築10年から20年くらいでしたら、雨漏りが生じているようなケースも稀ですし、水回りの設備も、クリーニングさえ入れれば、そのまま使える可能性も高いでしょう。

その場合、購入後のリフォームに、コストや手間がかからないのは大きいでしょう。

築30年くらいまで平成築の物件であれば、こうしたメリットが生まれやすくなります。

物件価格も安いので、不動産投資に適した築年数だと言えるでしょう。

★築40年以上の築古物件について

築年数が古い物件の中には、「築40年以上」という物件も存在しています。

私も購入したことがあります。

こちらも築古物件ではありますが、築30年までの物件と比較すると、購入するかどうかは慎重に判断したいところです。

築40年以上の物件ともなると、物件価格は安くても、実際に貸し出せるようにするまでに、修繕費がかさんでしまう可能性も高いです。

  • きちんとメンテナンスが施されてきたかどうか?
  • 物件の状態はどうか?
  • 修繕コストはどれぐらいかかりそうか?

これらの点を、しっかりとチェックした上で購入しましょう。

私の場合は、水回りにガタがきていて、配水管を新しくしたのでかなり出費してしまいました。

また、建物に価値がないので、このような物件はほぼ土地値の物件価格になります。

その分、固定資産税や不動産所得税も安くなりますので、キャッシュフローはその分高くなります。

投資スタイルに合わせて、検討してみて

不動産投資でどの程度の築年数の物件を選ぶのかは、投資スタイルによって変わってきます。

とはいえ中古戸建て投資で儲けを出そうと思えば、「できるだけ修繕費のかからない物件を、安く購入する」というのが、基本スタイルとなります。

この基本を守った上で、自分にとって購入しやすい物件を選択するのがおすすめです。

築10年~30年程度の物件を、積極的に探してみると良いでしょう。

築30年を過ぎると、水回りにかなりガタがくるので、修繕費がかさみます。

投資用物件をチェックしていると、築年数と物件価格の相関関係も見えてくるはずです。

物件の内見機会も活用しつつ、自身の投資スタイルで、儲けを出しやすいと思われる物件を購入してみてください。

決して、築が古くて利回りが高い物件が良い物件である訳ではありません。

利回り、修繕費、手間など総合的に判断して投資をしていきましょう!!

修繕費をかけたくないから、全部自分でやって修繕に1年もかかっていたら、かなり時間を使ってしまっているので投資効率が悪いです。

まとめ

築浅物件にも築古物件にも、メリットはあります。

とはいえどちらにもデメリットがありますから、両者のバランスを見極めることが重要です。

また購入するべき物件を、築年数だけで判断するのは難しいです。

築年数が比較的浅い物件であっても、これまでのメンテナンス状況によっては、修繕費がかさむことも考えられますし、逆のパターンもあり得るでしょう。

築年数に注目しつつも、その他の情報と組み合わせて検討することで、後悔のない物件選びをしましょう。

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