目次
はじめに
不動産投資で成功を収めるためには、売却のタイミングを見極めることが重要なポイントとなります。
とはいえ、投資スタイルや考え方によっても細かく異なってくる問題ですから、「どうするのがベストなのか、わからない…」という方がほとんどだと思います。
実際売却のタイミングって結構難しいと思います。
- 新築アパートを５年、１０年回して売却
- RCを５年保有して売却
- 減価償却が終わったので売却
- デッドクロスになりそうなので売却
色々言われている売却時期の見極め方について、基本的な知識をお伝えしていきます。
長期保有と短期保有のメリット・デメリット
不動産投資物件を保有する期間は、人によってさまざまです。
明確な正解が存在しない問題だからこそ、不動産投資初心者が悩みやすい項目の１つだと言えるでしょう。
物件の保有期間は、大きく「長期」と「短期」に分かれます。
それぞれのメリット・デメリットを把握しておくことで、自分自身の投資スタイルに合った売却時期も見えやすくなります。
★長期保有のメリット・デメリット
物件を長期保有するメリットは、「ローン完済後、まるまる家賃収入を得られる」という点です。
融資で物件を購入した場合、ローン完済まで色々なトラブルがあると思いますが、ローンを完済した場合、
毎月、まるまる家賃収入が入ってくるのは、不動産投資家にとって何よりの魅力だと言えるでしょう。
しかし、物件保有期間が長くなると、将来の予測がつきにくいというデメリットもあります。
10年、20年と投資用物件を保有するうちに、土地の価格や不動産物件が大きく下落し、売るに売れない状態になってしまう可能性も否定できません。
また、法定耐用年数を過ぎた物件を購入した場合、５年で減価償却は終わってしまうので、税金のことを考えると売却した方が良いかもしれません。
デッドクロス
ローンを組んで、法定耐用年数切れの物件の場合、５年の減価償却が終わったら結構痛いです。
ローンの支払いは元金＋利息ですが、利息の支払いは経費になりますが、元金の支払いは経費になりません。⇦勘違いしている人が多い。
これで銀行に支払っているのに、経費にならず利益になっているという現象がおきます。
そこに減価償却費も終わってしまうと、帳簿上の黒字幅が膨らみ、課税対象がくが大きくなって実際のキャッシュフロー以上に所得税が課税される局面があります。
これをデッドクロスと言い、不動産投資で陥りがちな危険な状態とされています。
★短期保有のメリット・デメリット
短期保有であれば、長期保有のようなデメリットは発生しにくいです。
土地の価格変動は緩やかなので上下したとしても、そこまで大きな振れ幅にはならないでしょう。
将来的な予測もしやすく、安定した売却益を得られる可能性が高まります。
一方で、不動産の取引にはコストも手間もかかるものです。
短期保有で売買を繰り返していけば、
- 仲介手数料（購入時、売却時）
- 登記費用
- 固定資産税の日割り精算
- 不動産取得税
これらのコストもどんどん増えていくでしょう。
支払い不可避なコストと上手に付き合っていかなければならない点が、短期保有のデメリットです。
個人保有物件と法人保有物件
不動産投資物件の売却タイミングを見極める際に、もう１つポイントとなるのが、「その物件を個人として保有しているのか？ それとも法人として保有しているのか？」という点です。
個人保有物件の場合、取得した不動産を5年以内に売却すると、売却益に対して短期譲渡税が課税されます。
こちらの税率は３９％と、決して安くはありません。
せっかく好条件で売却できたとしても、その多くを税金として徴収されてしまうのです。
一方で、保有期間が5年以上になると、「長期保有した上での譲渡」と判断されます。
この場合の税率は20％となりますから、個人の場合この「5年」という期間が１つの判断基準となるでしょう。
一方で法人保有物件については、このようなルールは存在していません。
個人保有物件よりも、自由なタイミングで売買しやすいという特徴があります。
戸建て投資なら、幅広い出口戦略を検討可能
不動産投資スタイルはさまざまですが、取り組んでいるのが戸建て投資であれば、その他の投資スタイルよりも売却先が幅広いという特徴があります。
戸建て物件を探しているのは、投資家だけではありません。
自分たちが実際に生活する家を探している方も、決して少なくないのです。
こうした方々に物件を売却する場合、購入者は住宅ローンを利用できます。
投資家に売却する場合よりも、一般の実需の方に売る方が高値で売れる可能性が高いです。
また入居者がいる状態で物件を売りに出せば、オーナーチェンジ物件となります。
不動産投資家にとって、オーナーチェンジ物件は修繕も必要なく購入したらそのまま家賃が入ってくるので魅力的な物件です。
あえて借り手がついている状態での売却を検討してみるのもおすすめです。
まとめ
不動産投資物件の売却タイミングについての情報は、いかがでしたか？
「何年保有するべきなのか？」と悩んだときには、ぜひ今回紹介した情報も参考にしてみてください。
自分に合った売り時を判断できるようになれば、不動産投資成功への道も開けてくるでしょう。
まずは長期保有と短期保有、どちらを視野に入れて行動するのか、検討してみるのがおすすめです。
また不動産の売り時は、ある日突然やってくるケースもありますから、臨機応変に対応できるよう、準備を整えておきましょう。
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