不動産投資で利回りと資産価値はどちらを重視すべき?〜サラリーマン大家が失敗しないために〜

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はじめに

物件選びにおいて、「利回り」と「資産価値」どちらを重視するべきか悩んだ経験はありませんか?

資産価値が高い物件は価格も高く、利回りが上がりにくいという特徴があります。

一方で、利回りだけを重視すると、資産価値は低くなりがちです。

両者の考え方について、サラリーマン大家や不動産投資家が知っておくべき情報をお伝えします。

利回りは投資における重要な目安

利回りとは、投資した金額に対して、自身が得られる見込み収益の割合を示した数値です。

物件購入時には、この利回りをチェックする方も多いはずです。

不動産会社などが公表している利回りは、いわゆる「表面利回り」です。

ちなみに経費など引いた利回りを「実質利回り」と良います。

【利回り(%)=年間の家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100】

こちらの数式で求められます。

つまり400万円で購入した物件を、月6万円の賃料で貸し出したとしたら、表面利回りは18%となります。

不動産投資家にとっては、利回りが高い物件の方が、魅力的と言えるでしょう。

利回りが高ければ、物件購入金額を回収できるまでの期間も短くなります。

例えば、表面利回りだけで考えると利回り20%あれば、ずっと満室で5年で購入金額を返済できます。

とはいえ不動産の購入価格が高くなれば、利回りは低くなります。

資産価値の高い物件の購入価格は下がりにくいので、利回りの高さと物件の資産価値、両取りするのは非常に難しいです。

おそらく、資産家や超メガ大家にはそのような物件情報は回ってくるかもしれませんが。。。

不動産投資で重要なのは、利益を得ることですから、利回りを無視するのはおすすめできません。

不動産投資における利回りには、表面利回り以外に「実質利回り」があります。

サラリーマン大家として物件を維持していくためには、物件購入価格以外にも、以下のような出費があります。

  • 修繕費
  • 管理費
  • 税金
  • 火災保険 

これらの出費も加えた条件で出した利回りが、実質利回りとなり、不動産大家として得られる利益に、より近い数値を知ることができます。

資金力に乏しい我々サラリーマン大家が、不動産投資を考える際には、都市部ではなく地方の物件を検討することを私は薦めます。

地方の物件は都市部よりも土地の価格が低いので、利回りは高くなります。

現金戸建てで購入するのでしたら、できれば実質利回り15%以上、400万以下を目安にして、失敗しにくい物件選びをしてみてください。

資産価値が高い物件のメリット

不動産投資をする上で、利回りは重要なポイント。

しかしだからといって、「資産価値が高い物件を購入するメリットがない」というわけではありません。

例えば、資産価値の高いRC物件金融機関から融資を受ける際に有利になります。

資産価値の高い物件を多く保有していれば、金融機関からの信頼性は増すでしょう。

また現金で購入した物件であれば、他の物件を購入するためのローンで、担保として設定できます。

資産価値の低い物件では、このような使い方はできません。

地方築古現金買いで進むか!

or

資産価値の高い物件でレバレッジを効かせて規模拡大を進めるか!

こんな感じですかね。

私はバランスよく混ぜています。

ただし資産価値の高い物件は、税金も高いという特徴があります。

不動産取得税はもちろんのこと、毎年支払う固定資産税も無視できません。

維持コストの高さについても知った上で、物件購入を検討してください。

今は、融資が結構厳しいので、地方築古物件の購入で不動産投資家としての経験値を積む方が良いと思います。

自身の投資スタイルに合わせよう!

不動産投資において、最初から利回りと資産価値、両方を求めるのは難しいです。

一概にどちらが正解というわけではなく、自身の投資スタイルに合った方法で、物件を買い進めていくのがおすすめです。

コツコツと利益を積み上げていきたいサラリーマン大家であれば、利回りを優先させても良いでしょう。

資産価値が低い物件であれば、維持コストも安くなります。

一方で、「レバレッジを効かせてマンション1棟購入したい」と思っているのであれば、

RC物件、築25年以内、ファミリー、エレベーターなし(経費が高いため)、利回り10%以上、金利2%以下

くらいで探すと良いと思います。

ただ、先ほども伝えましたが、今は融資が厳しいのでフルローンはほぼ厳しく、物件価格の2割、3割を求められます。

資金に余裕がある方など資産価値の高い物件に注目してみるのも良いと思います。

今自分に必要なのはどちらなのかは、それぞれの考え方や状況によって違ってきますので、検討してみましょう。

まとめ

サラリーマン大家が成功するためには、利回りと資産価値について、正しい知識を身につけておきましょう。

これから不動産投資を始める方は、自身の投資スタイルについても色々情報を集めて検討していきましょう。

私は、サラリーマン大家、不動産投資初心者には戸建て投資、現金買いをおすすめしてます。

私が投資初期の頃に大型RCを購入して色々と苦労したことがあるので、精神的な負担は断然戸建て現金買いの方が軽いので、まずは経験を積むために戸建て投資を初めてみましょう♪

色々と戸建ての魅力をお伝えしている記事ありますので、確認してみてください♪

戸建て不動産投資はメリットだらけ!!デメリットはあるの?

中古戸建て投資のデメリットは?〜サラリーマン大家が不動産投資で成功するために〜

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