目次
はじめに
戸建てや築古アパートなど安い物件を探していると、「再建築不可物件」によく出会います。
その価格は魅力だけど…本当に購入しても良いものか、悩んだ経験はありませんか？
再建築不可物件に関する基本知識と、不動産投資をする上で知っておきたい、抜け道についての情報をまとめます。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在ある建物を壊したのちに、新たな建物を再建築することが不可能な物件を指します。
なぜそのようなことになるのかというと、これには建築基準法が関連しています。
現在の建築基準法では「接道義務」が定められており、新しい建物を建築するためには、「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していないといけない」というルールがあります。
このルールを守っていない場合、いざというときに緊急車両が現場に入れないためです。
この法律が定められた1950年より前に建築された物件の中には、接道義務を果たしていないものもあり、これが現在の再建築不可物件です。
再建築不可物件の中には、古い時代に建てられたものも多くあります。
今ある建物を壊しても、再建築ができないとなると、その物件の活用方法は限定されてしまうでしょう。
実需の方はもちろんのこと、投資家にも人気がないため、再建築不可物件の価格は相場よりもかなり安いです。
とはいえ、ただ「安い」というだけで飛びついてしまうと、その後の出口戦略がどうにもならない…なんてことにもなりかねません。
再建築不可物件の購入を検討するのであれば、その後の流れについても慎重に検討する必要があります。
また再建築不可物件の場合、融資を引くことはほぼできません。
信販系から高金利で融資を引くことができる可能性はありますが、ほぼできません。
こちらについても、頭に入れておきましょう。
再建築可能にする抜け道とは？
再建築不可物件も、デメリットだけではありません。
建物を壊して再建築することは不可能ですが、リフォームは可能です。
法律が許す範囲で住宅の補修やリフォームを行えば、魅力的な空間に仕上げることもできるでしょう。
例えば、基礎の柱の部分だけ残してその他を大規模リフォームする方法があります。
住宅そのものの寿命も延ばせるはずです。
また、再建築不可物件を再建築可能にする抜け道も存在しています。
それは、「接道義務を果たせる状態にする」というものです。
たとえば、再建築不可物件の隣の土地を合わせて購入し、道路に接する部分を確保する方法があります。
これ以外にも、「みなし道路」に関するルールを利用する方法もあります。
目の前の道路が幅員4メートルに達していないことで、再建築不可物件になっている場合、条件を満たした上で申請して通れば、接道義務を果たしているとみなされ、再建築が可能となる可能性があります。
とはいえ、どちらの方法を選ぶにしても近隣住民との関係性が重視されますし、コストもかかります。
再建築を可能とするための抜け道はあるものの、ハードルは高いというのが実情です。
私が再建築不可物件を再建築可能にした方法を紹介してますので、ぜひ併せて読んでみてください。
再建築不可物件は「買い」なのか？
再建築不可物件の特徴がわかったところで、やはり気になるのが、この物件は「買い」なのか？という点です。
実際のところ、買っても良い再建築不可物件なのかどうかは、各物件の条件によって異なります。
たとえば、以下のような物件であれば、購入検討してみましょう。
- 驚くほどの低価格
- 中長期的な投資を検討していて、現金に余裕がある
- 周辺の土地を購入する目途が立っている
物件価格が安かったり、物件の魅力度が高かったりする場合、出口戦略とは関係なく、多くの利益をもたらしてくれる賃貸物件になってくれることでしょう。
物件価格が安ければ、その分利回りは高くなります。
再建築不可であっても、賃貸の客付けには全く問題ありませんから、中長期的な投資活動の中で、十分な利益を生み出してくれるかもしれません。
たとえ物件を売却できなかったとしても、周辺の土地を購入したり、周辺住民と交渉したりすることで、再建築可能にできる可能性もあるでしょう。
このような流れがある程度できる場合、再建築不可物件であっても、購入を検討しても良さそうです。
まとめ
激安価格で売りに出されることも多い、再建築不可物件。
とはいえ、その特徴をよく知らないまま、安さだけに釣られて手を出すのはおすすめできません。
修繕費ばかりがかさみ、売却もできず、不動産投資が失敗に終わってしまう可能性が高いです。
また、銀行評価は０ですので、規模を拡大していく過程でお荷物物件になる可能性もあります。
購入するメリットがある物件かどうか、冷静に検討してみてください。
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