不動産物件の大規模修繕(屋上防水、外壁塗装etc)のタイミングは?

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はじめに

こんにちはさぶちゃんです。

マンションやアパートの大規模修繕ってやるタイミングだったり、その前に売っちゃおうかとかかなり迷いますよね。

今回は私が千葉県に所有する築30年大型R Cの屋上防水の実例などを用いて、外壁塗装屋上防水を解説していきます。

私が所有する物件は大規模修繕をしてから15年近くが経っていたが、外壁、屋上、共用部の大幅なリフォーム、配管の交換などは「何か災害が起きて故障が発生したときに火災保険にプラスして直せばいいかな」くらいしか思っていませんでした。

私の大型RC物件だと屋上防水200万円以上外壁塗装約1000万円かかります。私の年間キャッシュフロー以上の金額が出ていくのでなかなか踏み出せないのが現状だった。

他の不動産投資家も大規模修繕前に売却してたり、故障したたびに修繕したり、漏水や故障しなことをただただ願っている大家さんもいる笑。

大規模修繕のタイミングは?

私の千葉物件の場合、大規模修繕を行うと1000万円以上の費用がかかり、約3年分のキャッシュフローが吹き飛んでしまう。

大規模修繕で家賃がアップする訳でもなく、故障しないための修繕である。

なかなか踏み出せない!

故障しないための予防の修繕に1000万出す価値はあるのだろうか!

屋上防水は必要か

自分の家だったら、時期がきたら屋上防水だって、外壁塗装だってしてもいいが、投資の場合はどうしても費用対効果を考えるべきだ。

私はそう考えていたが、ある時期屋上からの漏水が多発し、調査費用や修繕費用など結構神経をすり減らしました。

屋上を調査してもらったら、放置したせいで屋上のコンクリート部分も劣化していた。

そのことがきっかけで時期がきたら屋上防水は必要なんだと気付きました。

常に太陽、風、雨に当たっている部分ですもんね。

外壁塗装は必要か

屋上防水同様、外壁塗装は必要なのか?

千葉の大型R C物件では1度、外壁からの漏水で起きて修繕したことがある。

しかし、外壁塗装は大体の場合足場を組んで塗装をするため、1000万以上の高額になり、大規模修繕をするよりも家賃を下げた方が費用対効果が高いと私は考える。

ちなみに、千葉県にある株式会社ミックスという会社は足場を組まない施工で部屋のリフォームもかなり安くやってくれるおすすめの会社です。

なので、私は外壁塗装をできるだけやらない方針で不動産経営をしています。

その分、時期がきたら少しずつ家賃を下げようかなと思っています。

家賃が適正なら、多少外壁が汚くて十分埋まるでしょう。

配管は?

はっきり言って、配管は劣化していつか壊れます。

はい、私の千葉のR C物件も配管から漏水しました。

皆さんお気づきかと思いますが、なかなか修繕多いですこの物件(笑)

その時はその漏水した箇所の修繕だけでなく、試しにその部屋全体の配管を修繕してみました。

今考えると必要なかったと思ってます。

今は、その都度その箇所だけ補修していく方針です。

応急処置的な対処療法で充分なのです。

不動産投資は価格とのバランスが大切だと実感しています。

「費用対効果を考えて修繕しよう」

人それぞれ価値観が違うため、物件を選ぶ基準も多種多様です。

綺麗な部屋、駅から近い部屋、できるだけ安い家賃の部屋etc

自分が住みたいかどうかを修繕の基準にしている人もいるかもしれないが、辞めた方がいいだろう!

利益が多く経費を使いたい場合、国の補助金を使う場合など以外は、大規模修繕はやらない方が良いだろう。

家賃を安易に下げることには反対だが、大規模修繕をするぐらいなら家賃を下げた方が得策だ。

賃貸管理の担当、リフォーム会社の社員は、基本的には完璧な修繕を求めてきます。

その声に全て耳を傾けるのではなく、自分で費用対効果を考え、何を修繕するか考えて行かなくてはなりません。

ましてや、管理会社にそのまま修繕をお願いしたら、管理会社に何%かマージンも持ってかれますし、良いことないです。

必ず、相見積もりか取引がある業者に見積もりをお願いしましょう。

千葉大型R C屋上防水の実例

私は屋上防水のことが全くわかっていなかったので、とりあえずインターネットで調べたいくつかの業者と管理会社に屋上防水の見積りを依頼しました。

4つの業者から見積りを取って、実際にお会いして話を聞くと本当にどこがいいかわかります。

  • ただただ安くして適当な工法をする業者
  • 300万以上と超高い見積りの業者

私が選んだのは色々な資料を使って、屋上防水の基本的な話、色々な知識やアドバイスなど親身になって話をしてくれました。

4度塗りもしてくれて10年の保証もつけてくれるので安心してお願いしました。

千葉県にあるアイテックス株式会社という屋上防水や外壁塗装専門の会社です。

値段も適性でおすすめなので、千葉県に所有している物件で屋上防水をする際は見積りを依頼してみてください。

通気緩衝工法とは

 私のような、屋上から雨水が入っている場合は、下地のコンクリートが既に水分を含んでおり、そのままウレタンなどの防水材を塗ると、内部から上がってきた水蒸気により、防水層が膨れてしまいます。

その膨れを防止するために、通気緩衝シートと脱気塔(銀の棒みたいなやつ)を使い水蒸気を逃すという工法を使います。

それを通気緩衝法と言います。

まとめ

今回は大規模修繕の話をしました。

私は大規模修繕は必要ないと考えていますが、屋上防水だけは定期的に施工した方が絶対に良いです。

外壁塗装、配管などは、その都度その箇所をやって、部屋のリフォームも費用対効果を考えて施工していきましょう。

管理会社の担当や修繕業者の言いなりになるのではなく、しっかりと考え、修繕をしていきましょう!

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