意外に難しい適切な賃料設定を算出する方法〜サラリーマン大家が不動産投資で失敗しないために〜

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はじめに

不動産投資で難しいのが、賃料設定についてです。

家賃が安すぎれば利回りが低くなってしまいますし、高すぎれば借り手が見つからない可能性もあるでしょう。

サラリーマン大家として知っておきたい、私が考える賃料設定算出方法を紹介します。

賃料設定を算出する方法とは?

サラリーマン大家として利益を出すためには、賃料設定が重要なポイントとなります。

地域の相場から「なんとなく…」という決め方をする方もいますが、賃料設定が間違っていると、思わぬデメリットが生じてしまう可能性もあるでしょう。

サラリーマン大家として活動をスタートしたら、まずは基本の賃料設定算出方法を頭に入れておいてください。

私が賃料設定する際は、「SUUMO賃貸経営サポート」や大手賃貸サイトの「ホームズ」や「アットホーム」などから、貸し出す予定の家賃を近隣の家賃相場と比較してある程度算出します。

あとは、想定家賃の利回りでしっかりと利益が出るか計算します。

計算式

【1ヶ月当たりの賃料=(物件価格×利回り+年間の諸経費)÷12ヶ月】

1ヶ月当たりの賃料ローン支払い金額キャッシュフロー

年間の諸経費についても、事前にざっくり見積もって計算式に加えておけば、より適切な賃料設定ができるようになるでしょう。

余裕を持つなら「年間の諸経費」は満室時家賃の15%中古なら20%に設定しとくとかなり余裕のある計算になります。

物件ごとの条件を加味しよう

先ほどの計算式で求められるのは、あくまでも「目安」です。

実際には、物件の条件はそれぞれで異なっていますから、物件ごとの条件を整理して賃料設定に反映させる必要があるでしょう。

例えば、借り手にとって魅力のある物件であれば、目安よりも高めに賃料設定しても客が付くということです。

家賃設定のポイント

  • 物件の広さ
  • 間取り
  • 周辺環境
  • 築年数
  • 設備について
  • 駐車場
  • 教育環境について

面積や間取りに余裕のある物件は、やはり人気です。

築年数は浅く、新しい設備が揃っているとその分家賃は高くなります。

また、ファミリー物件が多い地域、ワンルームが多い地域など、条件は地域によっても違ってきます。

家賃設定は、その土地その土地で自分で考えること、そして物件調査の時にしっかりと管理会社を周って、大体の家賃設定をすること

これが1番大切です。

私は「戸建て」が好きですが、戸建てはどの地域でも供給が需要に追いついていません。

不動産投資としては拡大しづらいですが家賃下落率も低く安定した家賃設定で賃貸経営ができます。

そして、サラリーマン大家として挑戦しやすいのは、中古戸建て投資で、地方を対象エリアにする方も多いはずです。

このような場合、駐車場は必須です。

敷地に余裕があり、「2台駐車可」の物件であれば、多少賃料が高くても客付けしやすくなるでしょう。

賃料設定をする際には、プラス要素だけではなく、マイナス要素にも目を向ける必要があります。

競争力が弱いポイントがある場合、こちらも賃料設定に反映させることで、「○○はないけれど、賃料が安い」という魅力を付加できます。

ただし、どのような物件であっても、ただ闇雲に賃料を下げるのはおすすめできません。

まずは色々な方法で、物件の魅力を付加することを考えましょう。

  • 壁紙にカラーをいれる
  • 天井を木目の壁紙にする
  • 水回りを綺麗にする
  • 庭に人工芝(戸建ての場合)

魅力度をアップさせて、賃料設定に見合う基準にできれば、利益を得やすくなります。

周辺の調査は必須

例えば、戸建て賃貸のライバルは、マンション・アパートと比較すると少ないものです。

とはいえ、ライバルがゼロということはありませんし、同等の条件でマンション・アパートと比較する方もいます。

賃料設定をする際には、周辺調査を怠らないようにしましょう。

もちろんこれは物件購入前にやるべきです。

賃貸物件を決定する際に、比較検討しない人は存在しません。

比較検討されることを前提に、ライバルに勝つ必要があるのです。

上述したサイトで周辺の比較対象物件の賃料設定をチェックしてみれば、自分が考える賃料設定に魅力があるのかどうか、確認できます。

壁紙を張り替えたり、設備のクリーニングをしたりと、DIY作業で付加価値を高められれば、特に地方の場合、昔ながらの地主が多いですからライバルに負けることはなくなるでしょう。

まとめ

賃料設定算出の基本はいかがでしたか?

賃料の目安を算出したら、物件ごとの情報を加味して賃料を決定しましょう。

不動産投資家として利益を得るためには、賃料設定を安くしすぎるのは禁物です。

特に初心者の時期には「賃料が安い方が、空室リスクが減るのでは…」と考えがちですが、賃料と魅力のバランスが整っていれば、それなりの賃料設定でも客は付きます。

周辺の家賃相場、管理会社からの情報を元に賃料設定してみてください。

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