目次
はじめに
不動産投資を行う上で、避けられないのが「退去」です。
退去って最初は結構ストレスがきます笑
退去が決まれば
- 原状回復のためのリフォーム費用
- 募集のための広告費
- 空室分の家賃
など、結構な損失です。
次の入居者がなかなか決まらない可能性もありますしね。
できれば避けたい「退去」について、注意するべきポイントや避けるためのコツを紹介します。
退去が出やすいタイミング
退去が出やすいタイミングとは、ずばり賃貸契約更新時です。
投資物件を貸す際には賃貸借契約を結びますが、これには所定の期間があります。
この期間をもって契約は満了となるため、これ以降も契約を継続させるために契約更新を行います。
大抵の場合では、「2年に1度」というペースで更新手続きが行われます。
契約更新時には、所定の更新料の支払いを求める大家も多いことでしょう。
入居者にとって、この更新料の負担がネックになります。
「毎月の家賃の他に、更新料を支払うぐらいなら…別の場所に引っ越そうかな」と考えがちなのですね。
現在入居中の物件に対して、「100点満点で満足している！」という方は、それほど多くはないでしょう。
「もっとここが○○だったら…」という思いは、多くの入居者が抱いていると予想されます。
普段であれば、「引越しにもコストや手間がかかるから」と退去を思いとどまる方も多いのですが、「更新料」という要素が、退去を申し出るきっかけになりがちです。
あとは、それに併せて家賃交渉してくる人は本当に多いです。
私は多少の減額なら応じます。
それで退去しないなら嬉しい限りです。
退去を避けられるかどうかは、退去理由によって決まる
サラリーマン大家にとって、退去は重要な問題です。
「できれば避けたい」というのが本音でしょう。」
私は最高で同じマンションで５部屋退去になって、鬱になりそうになりました（笑）
近隣の駐車場が使えなくなったことが原因でしたが、結構心身ともに疲れるものです。
このように退去する入居者には入居者の事情があるもの。
以下のような事情であれば、退去を引き留めるのは難しいと考えられます。
- 転勤や異動
- 家族構成の変化
- マイホームの購入
これらのケースでは、住まいを変えなければならない明確な理由がありますから、どんなに頑張っても引き留めるのは難しいでしょう。
一方で、以下のような場合には、交渉の余地があります。
- 更新料を支払いたくない
- 設備が古い
- 周辺の物件よりも、家賃が高い
これらのケースでは、入居者に住まいを変えなければならない明確な理由は存在しません。
大家側からの働きかけによって、退去を踏みとどまってもらえる可能性もあるでしょう。
特に、周辺の物件よりも、家賃が高い場合って多いですよね。
よく大家さんで家賃を下げずに管理会社への広告料を上げて無理やり入居させまずが、結局適正な家賃設定でないと退去が早々に訪れるということです。
退去を止める方法・注意点
ここからは、退去を止めるための具体的な方法について解説していきます。
退去後の負担増や空室リスクを避けるためにも、ぜひチェックしてみてください。
更新料を無料にする
更新時に必要だと思われている更新料ですが、実は地域によって差があります。
更新料の負担がない地域もあり、こうしたケースに倣って無料にすることで、退去を引き留められる可能性があります。
とはいえ更新料は、大家のみが受け取るわけではなく、不動産管理会社も請求しているケースもあります。
この場合、更新料を無料にするためには、不動産管理会社との話し合いが必要となります。
もしくは、管理会社に更新料を大家が支払うとか
設備の補修やリフォームを実施する
これは私も経験がありますが、「トイレをウォシュレット付きにしてくれたら、更新する」というものでした。
設備の古さや物件への不満を抱えている方に有効なのが、補修やリフォームの提案です。
- キッチン収納の増設
- ウォシュレットの設置
- ガスコンロからIHコンロへの変更
リフォームによって入居者を引き留める効果が期待できます。
家賃の値下げをする
こちらも経験がよくあります。
「家賃を３０００円下げてください」
みたいなことはよく言われます。
適性家賃の時は応じないこともありますが、そうでなければ、３０００円の交渉を受けたら大体１０００円とか１５００円とかで手を打っています。
周辺の相場と比較して、賃料の高さを指摘された場合、家賃の値下げも引き留め手段の一つとなります。
賃料相場や入居者の希望などを調査した上で、歩み寄れるのであれば検討してみても良いでしょう。
頭に入れておくべき注意点
退去を引き留めようとすれば、多かれ少なかれ、大家側の負担が発生します。
退去にまつわるさまざまなリスクと、負担のバランスを見た上で、引き留めるべきかどうかを冷静に判断する必要があります。
更新料を無料にする程度であれば、それほど傷は大きくならないでしょう。
まずはこちらを提案してみるのがおすすめです。
リフォームや家賃の値下げについては、もう少し慎重に判断する必要があります。
リフォーム費用は一時的にかなりのコストとなりますし、金額によっては、新たな入居者を募集した方が良いかもしれません。
賃料を値下げした場合、入居者と契約している期間はずっと、その賃料で物件を貸し出すことになってしまいます。
キャッシュフローが悪化して、儲けが出なくなってしまうようでは意味がありません。
退去の申し出を引き留める際には、事前に「どの程度までなら応じられるか」を決めておきましょう。
対応可能な範囲を超えている場合、潔く退去を受け入れて、次のチャンスに目を向けた方が良いでしょう。
まとめ
サラリーマン大家にとって、入居者の退去は、できるだけ避けたいイベントの一つです。
退去が出やすい時期や対処方法を頭に入れておくことで、より堅実な賃貸経営ができるのではないでしょうか。
できれば避けたい退去ですが、残念ながらいつか必ず遭遇するものです。
自分のできる範囲や、退去に対する考え方をはっきりさせておきましょう！！
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