不動産投資で課税事業者になるメリット・デメリット〜非課税事業者と課税事業者とは?〜

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はじめに

不動産投資家として大家業を営んでいる方の中には、非課税事業者課税事業者がいます。

投資初心者にとっては、「正直よくわからない…!」と思う方も多いと思います。

非課税事業者と課税事業者の違いやそれぞれの特徴、課税事業者になるメリット・デメリットなどをお伝えします。

課税事業者になるのは誰?

不動産投資を行う際には、非課税事業者からスタートするのが一般的です。

課税事業者とは、消費税が課税される事業者のこと。

個人で不動産投資を行っている場合でも、条件によっては課税事業者となります。

課税事業者になるのは、基準期間の課税売上高が1,000万円を超えているケースです。

個人で大家業を営んでいる場合の基準期間は、原則的に「前々年」のこと。

ただしこの期間に課税売上高が1,000万円を超えていなくても、前年の1月1日~6月30日までの特定期間に、やはり課税売上高が1,000万円を超えるケースも課税事業者となります。

売上高に応じて、消費税を支払う義務が生じるので、注意しましょう。

一方でこれらの条件を満たしていない場合、消費税の支払いは免除されます。

こちらを非課税事業者と言います。

課税事業者と非課税事業者は、自分自身で自由に決定できるわけではありません。

売上高の状況によって、自然と決定されてしまいます。

課税売上高が1,000万円を超えた場合や、上半期の売上が急激に伸びた場合には、課税事業者になる可能性も頭に入れておきましょう。

課税事業者になるメリット・デメリットとは?

ではここからは、課税事業者になるメリット・デメリットについて解説していきます。

課税事業者になるデメリット

  • 消費税を支払わなければならない
  • 確定申告の計算の手間が大きい

課税事業者になった場合のデメリットで、もっとも大きいのが「税金を支払わなければならない」という点です。

課税売上高に対する消費税率は、現在10%です。

仮に売上高が2,000万円の場合、消費税は200万円となります。

非課税事業者であれば、支払わなくても良い税金ですから非常に大きな負担となるでしょう。

また課税事業者になると、消費税に関わる面倒な計算をする必要が出てきます。

複雑なポイントも多いので、税理士など、プロに依頼するのがベストではありますが、これまでにはなかった手間が発生します。

課税事業者になるメリット

以前は、課税事業者が物件を購入したときには、消費税還付を受けることが容易にできましたが、2016年に法改正が行われ、消費税還付をするためにはいくつかの基準を満たしていることが条件となっています。

このハードルをクリアすることができれば、物件購入時に消費税の還付を受けることができます。

物件購入費用が高くなれば、還付される金額も大きくなりますから、お得感も強まるでしょう。

ただし、消費税還付を受けるためには、細かな規定がありますから、ご自分が条件に当てはまるかどうか、十分に調べてから行うよう注意してください。

不動産投資に詳しい税理士に相談すれば良いでしょう。

メリット・デメリットを総合的に判断すると、大家業を営む不動産投資家が課税事業者になるメリットは限定的で、デメリットの影響の方が大きくなると考えられます。

私が消費税還付を受けたときには、課税事業主になり2億の物件の消費税還付を数百万円受けて、数年後、免税事業者になりました。

できるだけ課税事業者にならないための注意点

現在、大家業を営む方のほとんどは、非課税事業者でしょう。

というのも、居住用物件から得られた賃料は、非課税売上に分類されるから。

賃料収入が1,000万円以上であっても、これだけであれば課税事業者になることはありません。

よって、いくつかの注意点を知っておくだけで、課税事業者になってしまうリスクを回避できるでしょう。

大家業を営んでいて、課税事業者になってしまうケースとして多いのは、以下のようなパターンです。

  • 賃貸用物件を売却した場合
  • 店舗や事業所として物件を貸し出している場合
  • 不動産投資事業以外にも、事業収入を得ている場合

この中でもっとも多いのが、1つ目のパターンです。

この場合、土地取引に関する売上は非課税売上となりますから、建物部分の売上高にのみ注意が必要です。

1軒当たりの価格が高い物件を売却する際や、反対に1軒当たりの価格は低くても、1年間にまとまった棟数を売却する際には注意しましょう。

タイミングを少し変えるだけで課税事業者になるのを避けられるのであれば、ぜひ検討してみてください。

まとめ

今回は大家業にまつわる課税事業者・非課税事業者についてまとめました。

課税事業者になるメリットもありますが、基本的にはデメリットの方が大きいと予想されます。

回避できるのであれば、避けるのが賢明です。

不動産投資と税金についてもしっかりと頭に入れた上で、より賢い投資を目指してみてください。

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