不動産投資をはじめる場合、やはり安全な首都圏の物件つまり「都市物件」、駅近の物件を考えてしまう人は多いと思います。
私はこれは「不動産投資の落とし穴」だと思います。
確かに、首都圏で購入した方が安心ですよね！
私も不動産投資を始めた頃は当たり前のようにそう思っていました。
しかし、そのような立地では総じて利回りが低いです。
都市物件は資産価値が高いため固定資産税が高く、結局利回りが７％以下くらいですとほとんど収支が出ません。
私は地方の中古不動産、つまり「地方物件」を勧めます。
私が初めて購入した不動産物件も伊豆にある中古マンションでした。
地方の場合、都市に比べ空室率が高いので、そこを色々な工夫で埋めていく必要があります。
幸運なことに私の伊豆市の物件はずっと入居率100％でしたのでそこら辺と、
「地方物件」の注意するところ、メリット、デメリットが何点かありますので解説していきます。
目次
メリット
- 利回りが高い
- 利益が大きい
- 安く購入できる
デメリット
- 都心に比べ空室率が高い
- しっかりと調査しないと、リスクが大きい
注意すること
- しっかりと周辺の調査をすること
- １部屋家賃３万以下の物件はコストパフォーマンスが悪いので購入しない
- リスク分散のため基本的にファミリー物件の方が良い
- 空室率の改善のために、内装にアクセントカラーを入れたり、いくつかお洒落な施しをして差別化を図る必要がある
入居率１００％伊豆市の中古マンションの事例
私は伊豆市の中古マンション築２５年、利回り１５％で購入しました。
コロナで旅館街が大打撃を受けるまでは入居率はずっと１００％でした。
かなり安定経営でした。
なぜ、入居率100％をキープできたのか。
ここのマンションは伊豆旅館街のド真ん中位置し、入居者は全員旅館関係者です。
周りには賃貸マンションがなく、自宅がない場合は私の物件を借りるしかありません。
そこが「リスク」でもあり「最大のメリット」でした。
物件を調査した時、ここに気付き購入を決意しました。
コロナさえなければ(涙)、
ずっと入居率100％のお宝物件だったのに・・・
地方にはこんな穴場の地域があるんです。
入居率100％中古アパートの事例
私の仲の良い不動産投資家の人は、福井県敦賀市の原発の近くのアパートで入居率100％をずっと達成しています。
このコロナ禍の影響も受けずに、羨ましいです！！
話を聞いていて、やはり、地方物件には穴場があるんだなとつくづく思いました。
まとめ
「地方物件」は「都市物件」と比較して利回りが高く、空室率が高いです。
空室率の高さをカバーできれば、マネーマシーンとして動いてくれる物件になります。
空室率の高さをカバーするには、部屋をお洒落にすること、穴場の立地を探すこと、この２点だと思います。
よく、広告費を上げる人がいますが、私は少し反対です。
広告費を上げても、埋まることは埋まりますが、家賃が相場より高いとすぐ出て行ってしまいます。
これから不動産投資をはじめる方は、安心安全を求めて、都心のど真ん中の新築ワンルームや利回りの低い利益の出ない物件を買うのではなく
「地方物件」の問題を、工夫しながら解決して「マネーマシーン」を作っていきましょう。
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