中古戸建て投資のデメリットは?〜サラリーマン大家が不動産投資で成功するために〜

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はじめに

不動産投資にもさまざまな手法があり、それぞれメリット・デメリットが存在しています。

戸建て不動産投資はメリットだらけ!!デメリットはあるの?

でも解説しましたが、戸建ては本当にメリットが多いと思います。

しかし、自分に合った投資スタイルを見つけるためには、メリットだけではなくデメリットにも注目することが大切です。

中古戸建て投資のデメリットについても、事前にしっかりとチェックしておきましょう。

ローンで物件を購入するのが難しい

中古戸建て投資で、苦労するのが「融資」についてです。

そもそも融資金額が安すぎる

中古戸建て投資の対象となる物件は、それほど高いものではありません。

物件の価値が低いために、金融機関から融資を引き出すのが難しいです。

また利用するローンも小口契約となるため、ノルマのある融資担当からしたらほぼボランティアみたいな感じで敬遠されてしまいがちです。

特に融資が引き締められている今は、ほとんど「相談に行ったものの、相手にしてもらえなかった…」ということになるでしょう。

金融機関にとって、融資決定するまでの手間は、小口取引でも大口取引でもそれほど変わりありません。

だとしたら、小口よりも大口契約を狙った方が、効率は良くなります。

現金買いが基本の激安戸建てで融資なんか待ってくれない

また中古戸建て投資でローンが使いにくい理由は、これだけではありません。

1棟あたり数百万円で取引される中古戸建て物件においては、現金一括で購入するスタイルの方が一般的です。

つまり良い条件の物件を見つけても、ローンを組むためにあれこれと手続きを行っているうちに、ライバルに奪われてしまう可能性が非常に高いです!

戸建て投資は基本的に現金購入と考えましょう。

私の場合は、現金購入後に信金から設備資金として購入金額の半分くらいを融資してもらいました!

ただ、融資実行までには確かに時間がかかるんですよね。

融資を使ったら手元に残るお金が少ない

中古戸建て投資で儲けを出すためには、できるだけ安い物件を購入する必要があります。

購入対象になりやすいのが、耐用年数オーバーの物件です。

木造一戸建ての耐用年数は22年と定められていますから、これ以上の物件を中心に探していくことになるでしょう。

耐用年数をオーバーしたからといって、その住居に突然住めなくなるわけではありませんし、丁寧に住んでいる方の家の場合こまめにリフォームしていて結構きれいです。

投資家にとって重要なのは築年数よりも、メンテナンスの有無です。

たとえ古い物件であっても、投資家の工夫次第で魅力的に見せられます。

一方でお金を貸す側である金融機関は、物件の価値を見極めるため、この耐用年数を重要な目安の一つとして活用しています。

耐用年数オーバーの戸建て物件で、なんとか融資を受けられたとしても、融資期間は10年から15年で、短期間での返済を求められるケースが多いです。

返済期間が短いということは、毎月の返済金額が多くなるということ。

家賃収入からローンを返済していくわけなので、返済負担率は当然高くなってしまいます。

こうした事情から、中古戸建て投資においては、融資を引いた場合利回りが15%以上はないとキャッシュフローが少ないです。

投資規模を広げにくい

中古戸建て投資のデメリットとして事業規模拡大のスピードが遅いことが挙げられます。

戸建ての場合、物件を1棟購入して、得られる家賃収入も1軒分です。

アパートやマンションの1棟買いをすれば、得られる賃料収入は一気に増やせるわけですが、戸建て投資にこのようなメリットはありません。

つまり中古戸建て投資の場合、「不動産投資で一気に稼ぐ」というスタイルを実現するのは難しいです。

そのため中古戸建て投資の場合、投資規模を広げるのは簡単ではありません。

1棟買いよりも、時間も手間もかかってしまうでしょう。

「不動産投資で成功するために、一気に規模を大きくしたい!」と思う方にとっては、非効率的な手法となりますが、

「できるだけノーリスクで安定的に着実に経験を積みたい!」という方には戸建て投資はおすすめの投資法です。

まとめ

中古戸建て投資にもデメリットはあります。

初心者にとっても参入しやすい不動産投資手法ではありますが、メリットだけというわけではないので、注意が必要です。

とはいえ、今回紹介したデメリットは裏を返せばメリットになることもあります。

たとえばキャッシュフローについては、物件を売却した際に、自分の手元に多くのお金が残るでしょう。(その分売却益も出てしまうので、しっかり節税のことも考えましょうね!)

また、投資規模を広げたいときには、中古戸建投資で培った知識・スキルを活かして、1棟物投資を組み合わせていきましょう。

中古戸建ての堅実さと、一棟ならではの魅力を上手に組み合わせていけば、よりリスクの少ない不動産経営を目指せるでしょう。

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