木造不動産投資は儲からないの?融資は?〜メリット・デメリットを解説〜

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私の今までの不動産投資は、一棟R C、一棟アパート、一棟S造、戸建などの経験があります。

色々な意見がありますが私は一棟木造アパートは税金が安く経費もかからず、修繕の費用を安くすみ、ボロボロになって解体する際も安価に済むため、1番良いという認識があります。

融資が付きにくいのが難点ですが。。。

今回は、木造アパート投資の特徴、メリットとデメリット、他の構造と比較して説明していきたいと思います。

木造アパートのメリット

・修繕費が安い

木造の強みは修繕費が安いということです。例えば、水道管から漏水した場合、R C造(鉄筋コンクリート)ですと、コンクリートを壊してどこの水道菅から漏水しているのか調査しなくてはなりません。

壁を壊したところからピンポイントで漏水箇所を見つけられる訳もなく、色々とお金がかかります。

しかも、わからない場合や、水道管が老朽化している場合は新規に水道管を取り付けます。R C造の場合はなんと壁の中に新たに水道管を取り付けるのはほぼ無理で、室内の見えるところに新しい水道菅を取り付けます。

はい、そうです。私のR C造の物件で水道管から漏水し、新規に水道管を取り付け、全て入れて50万近く費用がかかりました。

しかし、

木造アパートでしたら、漏水箇所を発見するのも容易ですし、新規に水道管を取り付ける際もR C造に比べれば断然安く、簡単にできます。

・税金、建築費用が安い!

木造アパートは、S造、R C造と比べて、固定資産税や建築費用が安く済みます。

・減価償却が取りやすい

木造アパートの償却期間は22年と短く、新築だと22年で減価償却をしていくことなります。

例えばR C造ですと47年間かけて減価償却していきます。

中古ですと、その期間がその分短くなっていきます。

また、22年を越える木造アパートは4年で減価償却していくことになります。

どちらにしろ、減価償却が取りやすくなっているんですね。

【参考記事】:不動産投資における魔法の経費、減価償却費とは?〜節税法と落とし穴〜

・リフォームがしやすい

R C造では間取りを変えるのは一苦労ですが、木造ですと大規模な間取り変更がR C造やS造に比べ安く簡単にできます。

・維持費が安い

R C造は大規模修繕をする際、1000万前後かかります。

エレベーターのリニューアルも1000万前後かかります。

木造の外壁塗装、屋根の塗装の費用と比べると維持費が全く違います。

私も経験してみて思いますが、R C造の維持費、修繕のリスクは結構あります。

木造アパートのデメリット

・融資が出にくい

私は木造アパート、戸建て投資が1番リスクが少なく安定する不動産投資法だと思っていますが、1番の難点が融資が出にくいことです。

ここをなんとかクリアする必要があります。

基本的に銀行が融資してくれる融資期間は法定耐用年数となります。

木造アパートですと22年です。

新築だと融資してくれる銀行は日々変化していますが、積極的なところは多いと思います。

しかし、中古木造アパートだと法定耐用年数の期間しか出してくれない銀行だとC Fが出ないですし、法定耐用年数が過ぎた場合も含め、融資してくれる銀行はガクっと下がります。

何棟かアパート経営して銀行に認めてもらい、プロパーローンで借りるか、

利回り15%以上の中古アパートで短い融資期間でキャッシュフローが出るようにするかなど

銀行、融資期間も絞られ、場合によっては次の物件の銀行融資にもマイナスになります。

私の感覚だと、築古利回り15%、ほぼ土地値の物件のような物件を探す必要があります。

あとはセーフティネットを使った、保証協会付き融資、設備資金15年の融資を狙っていく方法もあります。

また、融資してくれる銀行が少ないということは、出口戦略もその分苦戦するということになります。

買ってくれる人が少なく訳ですからね。

・建物の老朽化が早い

木造アパートは他の構造に比べ劣化が早いです。

これは法定耐用年数をみてもわかるように、しっかりメンテナンスしないと、築10年でもあっというまに劣化します。どんな不動産でもそうですが、人がちゃんと住んで、しっかりとメンテナスすることが必要です。

まとめ

私の今までの経験上、木造アパート投資法はリスクが他の1棟物と比べ小さく、経費も安いため運営しやすい投資法です。

新築の場合はほぼノーメンテナンスで良いですが、中古物件の場合ですとしっかりと修繕履歴、これからかかる修繕箇所、費用をしっかりと認識した上で購入する必要があります。

総じて私は好きな投資法です♪

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