オーナーチェンジ物件とは?注意点は?〜リフォーム費用がかからず不動産投資初心者でも簡単経営♪〜

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はじめに

不動産投資初心者にとって、不動産投資はハードルが高いものです。

もちろん私も最初は不安一杯でした。

融資も出にくいので、「そもそも物件購入が難しい…」なんてケースも少なくありません。

こんなときに狙い目なのが、オーナーチェンジ物件です。

オーナーチェンジ物件の特徴と共に、なぜおすすめなのか見ていきましょう!

オーナーチェンジ物件とは?

不動産投資で、時折耳にする「オーナーチェンジ物件」とは、不動産物件を借りている人をそのままに、売買手続きをする物件のことを言います。

物件を借りる人はそのまま変わらず、オーナーだけが変更になることから、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

アパートやマンションを一棟丸ごと売買する場合、その中の一部屋にでも入居者がいれば、それはオーナーチェンジ物件となります。

オーナーチェンジ物件には、購入時に賃借人をそのまま引き継げるというメリットがあります。

家賃収入をすぐに手にできる点も、非常に大きな魅力だと言えるでしょう。

オーナーチェンジ物件が戸建て物件であれば、物件購入後に一から賃貸募集をしなくても済みます。

サラリーマン大家にとっても、手軽に不動産投資をスタートしやすい物件なのです。

初心者にオーナーチェンジ物件をおすすめする理由

オーナーチェンジ物件は、不動産投資家にとって魅力的な物件の1つです。

中でも不動産投資初心者にとっては、非常に大きなメリットがあります。

では具体的に、投資初心者にとってのオーナーチェンジ物件の魅力をわかりやすく解説していきます。

★メリット1「融資が出やすい」

不動産投資初心者にとって、現在の状況は決して易しいものではありません。

物件購入時には融資を受ける方も多いかと思いますが、その審査が厳しくなってきているからです。

金融機関にとって、お金を貸すことは商売の一つ。

儲けが見込めず、リスクばかりが大きいと判断されれば、当然お金を借りるのは難しくなってしまいます。

投資初心者は、投資に関する実績がありませんから、審査は厳しくなりがちです。

物件の資産価値や、投資以外の給与条件などで融資が出る可能性もありますが、油断は禁物だと言えるでしょう。

実はこうした状況を有利にしてくれるのが、オーナーチェンジ物件なのです。

金融機関にとってもっとも心配なのは、「投資初心者に融資をして、もしも借り手が見つからなかったら…?」という点です。

オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者が確定しており、家賃収入をほぼ確実に得られますから、金融機関担当者の印象も変わってくるというわけです。

「不動産投資に挑戦したいけれど、融資が出ない」というお悩みを抱えている方は、ぜひオーナーチェンジ物件に注目してみてください。

状況を変えられるかもしれません。

現在は戸建て投資物件の融資は特に厳しいですが・・・

★メリット2「リフォームなど、余計な手間やコストが発生しない」

一般的な不動産投資では、購入した物件にリフォームなどで手を加え、新しく賃貸募集をすることになります。

何も知識がない状態で、さまざまな作業をこなす必要があり、これが大きな負担になってしまいがちです。

オーナーチェンジ物件であれば、こうしたお悩みも発生しません。

リフォームや賃貸募集についても、ゆっくりと勉強しながら検討できるでしょう。

オーナーチェンジ物件の注意点

魅力あふれるオーナーチェンジ物件ですが、投資初心者にとって、注意したいポイントも3点あります。

購入前にチェックしておきましょう。

「購入時に内見ができない」

入居者がいるので当然ですが、投資初心者にとっては大きなデメリットとなります。

中を見ることができないので、修繕費の見積もりなどもできないまま、購入を決定しなければいけません。

過去の修繕履歴のチェックなど、購入前にできるリサーチは怠らないようにしましょう。

入居者が家賃保証会社に加入しているかどうかのチェックも必須です。

「今後も同じ賃料を設定できるとは限らない」

すぐに家賃収入を得られるようになれば、その状態がずっと継続すると思いがちですが、そんなことはありません。

入居者が退去すれば、その時点の相場に基づいて新たな賃料設定をする必要があるでしょう。

今の入居者に設定されている賃料だけを見るのではなく、現在の賃料相場に引き直した場合のシミュレーションも必須となります。

現在の相場については、購入前に絶対に、自分自身でリサーチすることと、地域の不動産業者に問い合わましょう。

また、中には物件を売却するために、無理矢理入居させて購入してから数ヶ月後に退去させるという荒技を使う業者もいますので注意が必要です。

この物件を買っても良いのかどうか、判断する際の基準にしてみてください。

修繕や入居付けなど色々な業務の経験ができない

不動産投資初心者におすすめという話をしてきましたが、色々経験ができないことも注意点の1つです。

不動産投資家として色々経験したいのでしたら、オーナーチェンジ物件はやめた方が良いかもしれません。

修繕の経験や相場感、入居付けで色々考えたり、などの経験ができないです。

まとめ

色々解説しましたが、オーナーチェンジ物件は、投資初心者にとって魅力的な物件です。

賃借人もそのまま一緒に引き継ぐことで、さまざまなメリットを享受できるでしょう。

とはいえ、その状況がずっと続くとは限りません。

購入後すぐに退去が決まってしまうパターンも、実際に存在しています。

オーナーチェンジ物件のメリットと注意点を踏まえた上で、不動産投資に挑戦してみてください。

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