目次
はじめに
不動産投資で成功を収めるためには、「場所選び」が重要なポイントとなります。
とはいえ投資初心者にとっては、「どこをどう選べば良いのか分かりにくい…」と感じてしまいがちですよね。
そこで今回は、不動産投資の場所選びで失敗しないためのポイントを解説します。
「場所選び」の失敗パターンは？
投資初心者の場所選びには、いくつかの失敗パターンが存在しています。
その1つが、「土地勘があるエリアだけにこだわり過ぎる」というものです。
不動産投資では、土地に関する情報が非常に重要な意味を持ちます。
また物件に愛着を持つためにも、「馴染みのある土地で投資物件を探したい」と考える方は決して少なくありません。
しかし、よほど顔が広い方でない限り、この方法はリスクが非常に高くなってしまいます。
物件購入エリアを限定することで、そもそもの対象エリアが狭くなり過ぎているのです。
対象エリアが狭ければ、当然検討できる物件数も少なくなります。
限られた物件の中での物件選定を考えなければならないとしたら、投資で成功するのは非常に難しいと言わざるをえません。
投資初心者が、馴染みのある土地で物件探しをするのは、決して悪いことではありません。
大切なのは、それにこだわり過ぎないことです。
良い物件が見つからなければ、より広いエリアに目を向けていきましょう。
私の場合は、元々住んでいた地域、働いていた地域から車で１時間前後くらいで探しています。
コツコツ修繕する場合、遠すぎても移動時間だけ取られて作業進みませんからね。
遠方物件は検討するべきなの？
投資エリアの幅を広げて検討する際に、迷いがちなのが「遠方の物件をどこまで検討するべきなのか？」という点です。
遠方物件には、以下のようなデメリットがあります。
- 土地勘がない
- 物件に行くのに時間がかかる
- 近隣の物件よりも労力がかかる
不動産投資は、物件を購入して終わりではありませんから、その後の手間や労力を考慮しながら、エリア選択をする必要があります。
逆を言えば、「これらのデメリットがあると分かっていても、なおメリットが大きい」と思えるのであれば、その物件は「買い」だと言えるでしょう。
一言で「遠方物件」と言っても、その質や内容はさまざまです。
また、「どの程度からを遠方と感じるのか」にも個人差があるはずです。
遠方エリアまで選択肢に入れれば、検討できる物件数は大幅に増えます。
その物件の収益性や、メンテナンスについての詳細を考慮した上で、じっくりと検討してみてください。
業者なども上手に使って、遠隔でのメンテナンスを実現できれば、遠方物件のデメリットは小さくなります。
その分、メンテナンス費用が近くにいるよりは、かかってしまうので条件がよくて融資が出る物件や、現金買いできるのだったらありです。
初めての地域での業者の選定は必ず、「相見積もり」を取ってください。
そして管理会社まかせにすると、マージンを取られてますので、基本的には自分で業者開拓をすることをおすすめします。
したがって、「知らない地域で物件を購入する場合」は、「業者選定」「物件調査」に多くの時間を取られます。
何か修繕の相場感がわからない時は質問してください♪
ドミナント戦略の特徴とメリット・デメリット
「ドミナント戦略」とは、コンビニやスーパーなどが同一エリアに複数の店舗を出店する戦略を指します。
エリア内の販売力強化や知名度アップなど、さまざまなメリットが期待できるでしょう。
メリット
「不動産投資」で「ドミナント戦略」を採用するメリットは、同じ業者を毎回使える点が挙げられます。
これにより、物件購入時の「業者選定」の手間を省けるでしょう。
また、これまで身につけた土地勘を活用できると共に、さらにそのエリアの情報に詳しくなれます。
さらに物件を買い増ししたいときにも、土地勘を元に、条件の良い物件を探しやすくなるでしょう。
デメリット
一方で、「ドミナント戦略」にもデメリットはあります。
「ドミナント戦略」におけるもっとも大きなデメリットは、「リスク分散ができない」という点です。
エリア全体の人気が下がれば、保有する物件の多くで入居率低下が予想されます。
また、自然災害が発生すれば、多数の保有物件に被害が及んでしまう可能性もあるでしょう。
ドミナント戦略を考慮する際には、メリット・デメリットの両方に注目し、自分の投資スタイルに合っているかどうかを確認しましょう。
まとめ
「不動産投資の場所選び」は、対象エリアを絞り込み過ぎると失敗しがちです。
さまざまな工夫も凝らしながら、できるだけ広範囲を対象とすることで、理想的な物件に出会いやすくなるでしょう。
また投資物件の場所選びにおいては、「ドミナント戦略」を取り入れるのも一つの方法です。
メリットが多い戦略なので、「いいな」と思えるエリアを見つけられたら、こちらについてもぜひ考慮してみてください。
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