さて今日は、私が考えつくどのようにキャッシュフロー月２０万を目指すための方法を５つのステップでお伝えしていこうと思います。
ちょっと固い話になってしまうかもしれませんが、何かわからないことがあればなんでもなんでもいいので質問してくださいね♪
必ず、返します！
(1)本や私の動画でマインド・知識を身に付ける
(2)自分の属性を知る
(3)属性にあった物件を探す
(4)いざ、購入
(5)１年間実績を作り、融資で物件購入！
目次
STEP1 本や私の動画でマインド・知識を身に付ける
マインドは不動産投資をする上でベースになります。ここはかなり重要だと思います。
たくさんの本を読む中で色々な投資マインドが養われていくと思います。
また、不動産投資には様々な手法があり、区分、戸建て、大型マンション、中古アパート新築アパート、築古アパート等様々な切り口があります。
まずは、どの手法があるかを知り、不動産投資の売買や管理に関する基礎知識を最低限知ることが大事です。
STEP2 自分の属性を知る
自身の属性を知り、どんな物件を購入できるのか、どこの金融機関を使えるのかを研究し、
できるだけ低リスクで行うため、まずは、融資を使わず４００万以下で利回り１５％以上の戸建てから始めるといいんじゃないかなと思います。
実際私自身、２億以上の借金を不動産投資始めて早々にしちゃったんですが、空室が５部屋出たとき、精神的には結構キツかったです。
まぁ４００万円以下といっても、今や１００万円でも物件はありますし、ちょうど修繕もできるだけ自分自身でやったら、リフォームの知識もつきます。
属性が良い方は、そのまま新築や中古アパート大型マンションの購入に行くのもありだと思います。
STEP3 属性に合った物件を探す
自分自身の購入する物件の条件が決まったら、「楽街、建美家、不動産投資連合隊」などからも探します。
上記のサイトは、多くの不動産投資家が見ているサイトになります。
私は、「不動産ジャパン」が結構好きです。とても見にくいサイトなのですが、見にくい分、見ている不動産投資家が少ないのでライバルが少なく、購入までいきやすいです。実際まだ、不動産ジャパンから購入できたことはないですが。
その他ですと、「三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産」などは時々、独自の良い物件が出てきます。
私は最初の物件を探している際は毎日１００軒近くは見ていました。
条件に合う良い物件が見つかったらその物件の周辺の情報調査を行います。
その駅の周りの不動産会社を周ります。
その物件に需要があるのか、その駅はファミリーに人気があるのか、シングルに人気があるのか、物件数が少ないのはシングルなのか、ファミリーなのか、いくらで貸せるか、賃貸下落率はどのくらいかetc
５件くらい不動産会社を回ると大体その駅のことがわかってきます。
そんなこといきなり行って教えてくれるの？と思うかもしれませんが、
「こちらの物件の購入を考えてまして、同時に管理していただける会社を探しています」などと言えば、喜んで色々お話をしてくれます。
STEP4 いざ購入！
物件調査が終わり、購入希望物件に問題がなければすぐに買付を入れます。
買付入れるのも最初は勇気が入りますよね！！
買付自体は法的拘束力がないので、買付入れたからといって、購入しなければならないという訳ではありませんが、買付入れたのに購入しないということが何回かあると不動産会社から信用がなくなって物件を紹介してくれなくなってしまいます。
買付を入れたら、売買契約になります。
売買契約書、重要事項説明書の確認などをします。
併せて、
副業が会社に絶対にバレたくない人は法人を設立します。
ここら辺の時はかなり忙しくなってきますが、なんとか踏ん張りましょう！
融資を使うなら、融資先を探します。
飛び込みですと門前払いされますので、最低、電話でアポを取ってから訪問します。
1番良いのは不動産会社からの紹介です。スムーズに進むと思います。
あとは、火災保険の選定をします。火災保険の代理店も安さだけではなく、修繕が必要なときにしっかりと申請してくれて保険が受理されやすいところを選ぶ必要があります。
ほとんどの保険会社は契約だけ取ったら、あとは、何か修繕が必要な時でも「それは保険該当ではありません」などと言ってきますので…
いくつか親身になる保険代理店知っていますので、ご紹介希望の方はメールください！
次にサラリーマン大家は多くの場合自主管理しないと思いますので、管理会社を選ばなければなりません。
管理会社は客付は強いのか、どのような管理をしているのか、相見積もりはとってもいいのか募集の際はどのサイトに載せるのか、部屋の写真を撮る際はどのカメラを使っているかなど、多角的にみて決めていきます。
また、その購入希望物件は修繕が必要なのかどうなのか必要なら、自分で修繕するのか、業者に頼むのか、業者を選定する場合も、しっかりと相場を知らないとボッたくられてしまいますので、相見積もりを取ったり、相場を知っていれば逆にこちらから、このくらいの金額でお願いしますと打診できます。
STEP5 １年間実績を作り、融資で物件を購入する
新規法人の融資や初心者の人のアパートローンなど、今の融資が出にくくなった時代には属性によっても違いますが、なかなか融資がおりません。
購入金額の２０％は頭金を入れないと土台に乗らないと思います。
中古戸建てで不動産投資を始めた場合、１年間の実績があれば、金融機関も検討してくれるようになると思います。
実績を作り、公庫などの金融機関で１５００万前後の中古アパートの購入を目指すのがいいでしょう！
購入する条件としては、私はシングル物件より基本的にファミリー物件の購入を勧めます。
また、田舎でしたら駐車場は必須でできれば２台あると素晴らしいです。
また、家賃下落率が低い地域を選定します。
そして、家賃３万以下の物件は購入しません。
なぜかというと、どの家賃の物件でも退去になり原状回復の際は同じリフォーム代がかかります。
３万以下の物件で地道にキャッシュフローを積み重ねても、わずか１発のリフォームで利益が吹き飛んでしまうからです。
土地値が買値と同じもしくはそれより高い物件を購入できれば、銀行の評価が高くなります。
例えば、１０００万で購入した物件が、土地値が１５００万だったら、銀行は１５００万として見てくれるところが多いです。
このようなアパートが購入できれば、安定した運営ができますし、戸建てと合わせて月２０万近くのキャッシュフローは生まれてくると思います。
以上が、私が考えるキャッシュフロー月２０万を目指す具体的な5STEPになります。
最初の物件購入まではやることがたくさんあり、誰かにコンサルをお願いした方が道が外れずいいと思います。
ちなみに、私が不動産投 資を始めた理由は子供に色々な世界を見せたり、妻と好きなところで暮らしたり、家族との時間をたくさん取ったり、自由な時間で違う事業をしたい！
と思ったことです。
全ては、１歩踏み出すチャレンジ精神だと思います。
行動すれば全てが始まります。
ちなみに私は「チャレンジ」することが好きです。チャレンジをしている人は、いつもパッションで溢れています。
新しいことにチャレンジすることで、他人からもらえるエネルギー、少しくらい失敗しても、そこから学べる教訓全てが財産になります。
それを得るのに貪欲である人はいつも、キラキラしています。
けど、新しいことをするのってかなりのエネルギーが必要ですよね。気疲れもしますし、弱気になることもあります。
けど、やるときには頭を切り替えて、やるべきことに集中する。
そして、どんどんチャレンジして経験を積んでいく！
この精神は不動産投資に大切なことです。
皆さんも私と一緒に不動産投資にチャレンジし理想のライフスタイルの道を歩んでいきましょう！
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