目次
はじめに
戸建てで不動産投資をしようと考える方にとって、出口戦略もしっかりと考えなくてはなりません。
物件の相場が上昇すれば、当然売却も視野に入ってきます。
とはいえ不動産投資初心者の方は「中古戸建て」となると、実際のところがわからず、不安に駆られることもあるかもしれません。
実際、中古戸建ては、不動産投資用物件の中でも売却しやすい物件として知られています。
その理由や、少しでも高く売るためのポイントを解説します。
中古戸建てを求める層は幅広い
物件の売却を検討する際には、「誰がこの物件に興味を持ってくれるのか？」という点が、非常に重要なポイントとなります。
興味を持ってくれる人が多ければ多いほど、その物件は売りやすいはずです。
売却活動も、スムーズに進めていけるでしょう。
中古戸建てに興味を持つ人は、以下のような方々です。
- 不動産投資に興味を持ち、物件を探している方
- 不動産投資に興味を持っているものの、アパートやマンションの一棟買いをする余裕がない方
- 自分たち家族が生活する、マイホームを探している方
アパートやマンションを一棟丸ごと購入する場合と比較すると、中古戸建ては非常に安く購入できます。
数百万円からでも購入が可能なので、その分、より多くの投資家が購入対象として検討できるでしょう。
また中古戸建てで特徴的なのが、マイホームを探している一般のお客様もターゲットになり得るという点です。
他の不動産投資物件にはない特徴で、実際に、こうした実需のお客様を積極的にターゲットにしようと考える戸建て投資家も多いです。
利回りを気にしている訳ではないので、高値で売りやすいです。
購入を検討する方が多ければ多いほど、強気の売却価格を設定しやすくなります。
大幅な価格交渉なしでも買い手が見つかるケースも多く、売却益の最大化を目指せるでしょう。
投資家に売却する場合のポイントは？
さてここからは、不動産投資用の中古の戸建てを売却する際に、収益を最大化する方法についてチェックしていきましょう。
重要なのは、まず「確実に売却する」ということです。
また、「より高値で売る」ことができれば、なお良いでしょう。
これらの目標を達成するためには、誰をターゲットにして売却活動をするのかをはっきりさせた上で、それに合った戦略を練る必要があります。
投資家に向けて売却活動を行う場合、投資家にとって魅力的な状態を作ることが、高値で売り抜けるためのポイントとなります。
ずばり「入居者がいるタイミングでの売却」を意識してみてください。
いわゆる「オーナーチェンジ物件」です。
すでに入居者が付いている物件は、投資家にとって非常に魅力的なもの。
なぜなら、物件のリフォームや入居者探しなど、面倒な作業を全て飛ばして最初から家賃収入を得られるからです。
またローンを利用して投資用物件の購入を検討している方にとっても、オーナーチェンジ物件は魅力的な物件となります。
すでに入居者がいる物件の方が、融資が通りやすくなります。
より多くの投資家を惹きつけられるでしょう。
マイホームを探している方に売却する場合のポイントは？
一方で、実際に自分たちが生活するマイホームを探している方をターゲットにして売却活動を行う場合、少し条件が異なります。
こちらの場合、「しっかりとリフォームする」ということが、売却益を上げるためのポイントなると私は思います。
マイホームを探している方のほとんどは、不動産に関する詳細な知識を持ち合わせていませんし、リフォーム相場に関する知識も身につけていません。
ボロボロの状態の中古戸建てを見つけても、その後の流れをイメージすることは難しいでしょう。
- リフォームで本当にきれいになるのだろうか？
- 物件代金が激安でも、リフォーム代金が高額になり過ぎてしまったら…？
- どんなリフォーム業者に依頼すれば良いのかわからず不安！
このような考えから、購入をためらってしまいます。
一方で、もとは激安の中古戸建てであっても、完璧にリフォームして美しく仕上げてあれば、購入までのハードルは格段に低くなります。
「購入すればそのまま住める」という状態が、何よりの付加価値となるのです。
リフォームまでを売主側が担当する場合、リフォーム費用が気になるところですが、リフォームにかかった費用は、そのまま物件価格に上乗せすれば大丈夫です。
マイホーム購入者は、住宅ローンを利用して物件購入をするケースがほとんどです。
現在の住宅ローンは長期間・低金利で利用できるという特徴があり、利用金額に数十万円の差があったとしても、月々の負担額の差はごくわずかです。
このような特徴を活かして、買主にとってより魅力的な状態へと近付けていきましょう。
まとめ
中古戸建ては売却しやすく、工夫次第で売却益を最大化することも可能です。
誰にどのように売却するのか、流れを明確にした上で、準備を整えていきましょう。
売却しやすい投資用物件は、不動産投資初心者にとって、比較的挑戦しやすい物件となります。
購入する不動産投資用物件の種類で悩んだときには、ぜひ中古戸建ても検討対象に加えてみてください。
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