不動産投資における返済比率とは?目安は?60?〜サラリーマン大家が融資で失敗しないために〜

Pocket

はじめに

サラリーマン大家が不動産投資で失敗しないためには、融資と上手に付き合っていくこと重要です。

返済比率目安にして、ローンの組み方を考える方は多いのではないでしょうか。

不動産投資をするなら覚えておきたい、返済比率の捉え方と、安定経営のポイントをお伝えします。

返済比率とは?

不動産投資をする上で、たびたび目にするのが「返済比率」というキーワードです。

返済比率は、以下の数式で求められます。

【返済比率(%)=借入金の返済額/家賃収入×100】

この式に当てはめると、毎月のローン返済が3万円の物件を、毎月6万円で貸し出している場合、返済比率は50%です。

ローン返済額が、毎月の賃料収入に対して、どの程度の割合を占めるのかを示すための数字で、「できるだけ低い方が好ましい」と言われています。

返済比率が低ければ低いほど、毎月の家賃収入から引かれる金額は少なくなり、賃貸経営が安定します。

不動産投資においては一般的に、

返済比率40%以下健全な賃貸経営

返済比率60%以上危険度が高い

と言われています。

ローンを組むことになったら、絶対に返済比率をチェックしてください。

戸建て投資の返済比率と注意点

返済比率の基本について学んだところで、次はより詳細に、戸建て不動産投資の返済比率についてチェックしていきましょう。

戸建て物件をローンで購入しようとすると、通常よりも返済比率が高くなってしまうケースが少なくありません。

というのも

地方戸建ての不動産投資の対象は、耐用年数オーバーの築古物件が中心です。

しかし金融機関でローンを利用する場合、融資期間は耐用年数に準じて決定されます。

つまり耐用年数オーバーの物件に対して、長期間のローンを組む金融機関はないということです。

融資期間は短くなり、完済までの期間が短くなればなるほど、毎月の返済金額は多くなります。

だいたい、5年から多くて15年でしょう。

一方で、中古の戸建て賃貸は、それほど高い家賃が設定できるわけではありません。

必然的に返済比率は高くなり、ときには70%を超えるようなケースもみられるのです。

返済期間が短くなることで返済比率がアップするのは、当然だと言えるでしょう。

短い期間で返済が終われば、その後のキャッシュフローは自然と改善されます。

また物件を売りに出したときも、ローン返済に回す金額が少なくなり、手元に残るお金が多くなります。

中古戸建て投資の場合、返済比率が高いことが、すなわち危険であるというわけではないのです。

特に投資初心者の時期には「60%以上は危険」という情報に惑わされがちですが、一概にそうとは言い切れません。

返済比率がなぜ高くなっているのかにも注目して、ローンについて検討してみてください。

返済比率を下げるためのポイントは?

返済比率を下げるためのポイントは、以下の2つです。

  • 自己資金を多めに入れる
  • 融資期間を長く設定する

自己資金を多めに入れれば、ローンを組む金額は少なくなります。

融資期間が短期間であっても、無理のない返済比率で安定経営を目指せるでしょう。

またノンバンク系の金融機関の中には、耐用年数オーバーの築古物件に対しても、融資期間を長くしてくれるところもあります。

長いと言っても10年とか15年です。

しかも今は融資は厳しくなったので、なかなか戸建てに融資してくれる金融機関はないでしょう。

ただし、自己資金を増やせば増やすほど、手元のキャッシュは少なくなります。

メリットだけではなくデメリットもありますから、返済比率という数字だけにこだわらず、売却までを想像してプランを立てましょう。

まとめ

不動産投資をする上で、返済比率目安とするべき指標の一つです。

サラリーマン大家が失敗しないためにも、ぜひ注目してみてください。

とはいえ中古の戸建ての場合、返済比率の目安だけにこだわり過ぎる必要はありません。

ローンを組む期間が短いことが原因で返済比率が上がっている場合、「賃貸経営に無理がある」とは限らないからです。

元金の返済が早く進むことによって、得られるメリットは少なくありません。

返済比率の目安は40~60%とも言われていますが、状況によって臨機応変に判断してみてください!!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です