目次
はじめに
サラリーマン大家が不動産投資で成功するためには、良い業者と良好な関係性を築くことが大切です。
中でも不動産管理会社は、不動産投資におけるパートナーと言っても過言ではありません。
優良な業者を見極めるポイントを、わかりやすく紹介します。
管理会社の仕事内容は？
管理会社とは、不動産の管理を行っている業者のことです。
不動産投資家にとって、物件の維持・管理はメイン業務ではありません。
イメージとしてはサッカーでいう
- 監督が大家さん
- FW、MF、DFが管理会社
- キーパーが保険会社
- サブメンバーが修繕業者
みたいなイメージです。
そうなんです、かなり大事な部分を管理会社が占めており、
投資家や大家さんの手が回らない部分を、専門家としてサポートしてくれるのが不動産管理会社なのです。
管理会社の仕事内容（サッカーのポジション）
- 賃貸客付け（FW）
- 賃貸契約（MF）
- 物件の管理（DF）
- 退去時の立会い（MF）
- 現状回復（MF）
物件が空室になれば、不動産管理会社が賃貸募集を行います。
熱心な不動産管理会社であれば、いろいろな手法を使って借り手を見つけ出してくれるでしょう。⇦このような管理会社をなんとか探すべき！！
一方で、大家と契約はしたものの、客付けについてはほぼ放置…という、あまり良くない不動産管理会社も存在しています。⇦このような管理会社は本当に多い！
大家さんも管理会社まかせにするのも良くないです。
私自身も今まで最高と思える管理会社に出会ったことがありません。
要は大家さんはサッカーでいう監督なので、
全てを管理会社まかせにするのではなく、
例えば、客付けなら自らが
- マイソクを確認
- 適性家賃か周辺の家賃を調べる
- 駐車場がなかったら周辺を歩いて探す
- なかなか客付けできないなら実際に部屋や物件をみてみる
など自分で考えて動くことが大切です。
また入居者が決まったあとも、不動産管理会社の業務内容は多岐にわたります。
- 家賃の回収
- 物件周りの定期清掃
- 電気や消防設備等の定期点検
- 室内の設備の修理対応
- 入居者同士のトラブルやクレームの対応
もしも不動産管理会社と契約していなければ、これらすべての業務を大家が自分で行わなければいけません。
サラリーマン大家の場合、大家業は本業ではないので無理があります。
優良な不動産管理会社を見つけて、そちらに一任することで、時間や手間を最小限に、物件管理をしていけるでしょう。
優良な不動産管理会社は、賃貸客付けで見極めよう
しっかりとした不動産管理会社を選ぶ重要性がわかったところで、気になるのが「優良業者の見極め方」についてです。
不動産投資初心者にとっても、私にとっても非常に難しいポイントでもあります。
不動産管理会社の役割は多岐にわたりますが、不動産投資家にとって、もっとも重要なことの１つに「賃貸客付け」があります。
自身が保有する物件をしっかりとアピールし、借り手を見つけてくれる業者であれば、大家業も軌道に乗りやすくなるでしょう。⇦なかなかいませんが。
賃貸客付けに力を入れてくれる業者かどうかを、第一印象だけで決定するのはおすすめできません。
表面上はやる気が見えても、実際にはあまり動いてくれない業者はたくさんいます。
管理会社を決める際は、絶対に実際に会って決めることが大切です。
私が考える良い管理会社の決め方
- 「駅名 賃貸」と調べてネットに強いところを探し、５件以上周る。
- 埋まらない時の対応を聞く（ADを客付１ヶ月、管理会社に１ヶ月etc）
- ２４時間対応しています、それはどちら負担か確認
- 内見がきたらすぐ連絡をくれるか
- 他の業者とのつながりは強いか確認（緑などの超大手のブランドですぐ客付できるというところはダメ）
- 店舗が１階にあるか（２階以上だと客がこない）
- 部屋の写真は一眼レフやTHETAを使っているか（ネットで客付けが決まる現代で写真はかなり重要）
- 修繕業者はこちらでも決めれるか（管理会社にお願いするとマージンを取られるため）
こんな感じです。
超大手は管理料５％固定ですし、私の感覚だと、その地域でちょっと大きいくらいの活気のある管理会社が客付け強いです。
ちなみに、物件調査の際は個人経営の店だと色々話聴けます。
どうしてもわからない場合は、優良業者を見極めるために「実際に依頼してみる」のが良いでしょう。
客付けを依頼する際には、
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
という、2つの契約スタイルが存在しています。
専任とは、依頼する業者を1社のみに絞って、客付けを依頼する方法。
※管理会社に管理を委託している場合はこの専任媒介が多いです。
一般媒介とは、複数の業者に客付け依頼をします。（自主管理の場合）
まだ、物件に誰も住んでなくて、管理をどこにもお願いしていないんだったら、最初一般媒介で複数の業者に客付けを依頼して、優良だと思える業者が見つかれば、そこと物件管理契約を結ぶ方法もあると思います。
この方法なら、投資初心者であっても悩むことはありません。
その際は「客付けしてくれたら、管理もお願いするから頑張って欲しい」としっかりと伝えないと、頑張ってくれません。
一般媒介契約の注意点
不動産管理会社の比較検討ができる一般媒介契約ですが、デメリットもあります。
それは、専任媒介物件と比較して、客付け業者のモチベーションが上がりにくいという点です。
専任媒介物件であれば、客付けできるのは自社のみであり、手数料を取り逃すことはありません。
一方で一般媒介契約の場合、他社で決まれば、自社へのメリットはゼロになってしまいます。
このため、一般媒介物件よりも専任媒介物件の方を優先して、客付けするのが自然な流れです。
「一般媒介契約だから」という理由で、業者が本気を出してくれないとしたら、それは大きな問題です。
優良業者を見極めるのも、難しくなってしまうでしょう。
こんなときには、一般媒介であっても、業者のモチベーションをアップするための工夫を取り入れてみてください。
具体的には、
- 客づけしてくれたら管理をお願いすると伝える
- 広告費を上げる
- 業者との間に、良好な人間関係を構築する
広告費アップや魅力的な物件の依頼は、業者にとってわかりやすいメリットを提供する方法です。
また業者のスタッフも人間ですから、好感を抱いている大家とそうでもない大家では、対応に差が出るのも当然のこと。
このあたりも意識して、優良業者を見極めやすい環境を作り上げてみてください。
まとめ
優良な不動産管理会社と出会い、客付けや管理を依頼できれば、不動産投資のリスクや手間は少なくなります。
サラリーマン大家として成功するためには、最強のパートナーを見つけることが大切です。
信頼してお任せできる業者を、ぜひ積極的に探してみてください。
私は、埼玉、千葉、横浜、横須賀、伊豆、沼津、三島周辺でしたら良い管理会社わかりますので、メールいただければ紹介します。
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