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住宅ローンで投資用物件を購入するのは違法
住宅ローンは不動産を購入する目的が「住む」か「貸す」によって融資の種類が違います。
住宅ローンはあくまでも自宅として不動産を購入するときに限定されています。
住宅ローンを利用し不動産物件を購入して、収入を得ることを目的に賃貸すれば違法行為になり、基本的には「一括返済」を求められるでしょう。
最近も「フラット３５」を利用し投資用のマンションを購入した人が見つかり、一括返済を求められたことがニュースになりましたね。
投資用の区分マンション、戸建ての購入に住むための融資である「フラット３５」が利用されたことが原因です。
確かに大家仲間の話でも聞いたことがありました。
大家仲間を見ていても結局、不正をするといつか歪みがきます。
「自分に偽りなく生きる！」
「自分の子供に胸張って見せれる生き方をする！」
私はこれを基準にしています。
どうやら、投資用物件の仲介業者で金融機関と投資ローンの提携ができないところが、顧客のことを真摯に考えず、住宅ローンで不動産投資を斡旋しているようです。
妻が金融機関に勤めていたのでわかりますが、住宅ローンを借りた場合、物件を見に行ったりしますので、数年大丈夫でもいつかバレる可能性があります。
バレたら契約違反ですので、「一括返済」が通例です。
転勤の場合は？
住宅ローンで自宅を借りた場合に、転勤した場合はどうなるのでしょうか。
これは金融機関によりけりですが、住んでいた住宅を賃貸に貸すことは可能です。
これって結構大きいですよね。
転勤が多い人は事前に転勤した場合の対応を金融機関に聞いて、収支が出る物件を購入することをおすすめします。
その都度、売却していたら損失が大きくなってしまいますし、
私の知り合いにもいます。
まぁ、住宅ローン払い終わってしまえば何しても問題ないんですけどね。
賃貸併用住宅（住宅ローンでできる不動産投資）
住宅ローンは自宅用の融資ですが、基本的に５０％以上自宅で残りの部分を賃貸用にするということでしたら、問題なく住宅ローンが使えます。
※ゆうちょ銀行は金利が高くなりますが、賃貸併用住宅の居住スペースの条件が１／３以上と緩いです。
私も賃貸併用住宅を検討していましたが、予定住居地の建蔽率、容積率が悪すぎて収支が合わず見送ってしまいました。
賃貸併用住宅は、建物の設計プランと銀行の融資条件が絡んできますので、通常の自宅ではなく、しっかりと建築士、銀行と連携して話を進めていきます。
私が都内で話を進めようとしていた設計事務所は都内で賃貸併用やアパートの長屋の設計で不動産投資家の中では有名な「石黒建築設計事務所」、高気密高断熱で有名な「黒柳建設」に相談していました。
色々周りましたが、どうやったら、安く建築できるか、かかる費用など親身になって相談に乗ってくれます。
メリット
- 基本的にタダもしくはお金をもらいながら自宅に住める
- 自主管理ができる
- 住宅ローンでアパートが建てられる
デメリット
- 空室になるとローン負担が増える
- 賃貸人が変な人だと大変
私は賃貸併用住宅を検討していた時は、収益を求めてワンルームではなく、ファミリー用の賃貸にして、長く仲良くいてもらうことを考えていました。
できれば庭付きにして笑
まとめ
基本的には住宅ローンは自宅用の融資で投資用物件を購入することは契約違反になるので絶対にやめましょう。
ただし、賃貸併用住宅、転勤の場合、住宅ローン完済の場合は好きに大丈夫なことが多いです。
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