不動産投資を行う上で、良さそうな物件を見つけたら「物件調査」を行います。この物件調査は非常に重要です。物件調査のポイントを知っておけば、物件の良し悪しを判断できます。
今回は不動産投資を行う上で、物件調査を行う上のポイント解説していきます。
目次
物件の最寄り駅から歩いてみよう
物件が田舎の場合で駅から離れている場合は必要ないですが、駅から実際に自らの足で歩いて、坂や車通りなどの歩きやすさを確認しましょう。
・周りにスーパー、コンビニはあるか、商業施設は近くにあるのか
・ファミリー物件の場合は公園が近くにあるのか、
・急な坂はあるのか、歩道が狭くないか、
・本当に表記の徒歩時間で到着できるか
駅周り、物件の周りの雰囲気はどうか
駅周りの雰囲気、駅の両方の出口を確認しましょう。
利用している人の雰囲気も確認するようにしましょう。
最寄り駅周辺の不動産屋への調査
現地調査ではこれが1番大切なことです。
最低４件は周辺の不動産屋を周って物件調査をしてください。
「その物件に需要があるのか」
「〇〇駅はファミリーに人気があるのか、シングルに人気があるのか」
「周辺の物件の供給数が少ないのはシングルなのか、ファミリーなのか」
「この物件を管理したらいくらで貸せるか」
「賃貸下落率はどのくらいか」
「近隣の学校、公園、商業施設はあるか」
「ハザードマップ上、浸水エリアかどうか」etc
そんなこといきなり行って教えてくれるの？
と思うかもしれませんが、
「こちらの物件の購入を考えてまして、同時に管理していただける会社を探しています。管理の話を伺ってもよろしいでしょうか？」
などと言いながら、検討している物件のことを聞けば喜んで色々お話をしてくれます。
周る不動産会社は地元に根付いた不動産会社の方がよく昔の話も含め色々と教えてくれます。
大手の不動産会社も周ると色々と教えてくれますが、管理と不動産の仲介とか部署が違うことがあり管理のことは教えてくれませんが、物件の相場も含め色々知ってると思いますので、色々しつこく聞いてみましょう！
不動産屋の聞き込み調査をすると結構ネガティブな意見を言われることが多いですが、４、５件周るとその物件の相場家賃、入居付けしやすいのかしにくいのかなど、大体その物件が良い物件なのか悪い物件なのかわかってきます。
もっと言うと、どうしても物件調査ができないのだったら、駅周辺の不動産屋４、５件に電話調査をすれば買付を入れるか入れないかの判断がある程度できてしまいます。
物件の内見調査
物件の内見調査も非常に大切です。
中古物件の場合、基本的には内見します。私の今までの経験上、下記にことに注意すれば網羅できています。
・間取りは使いやすい間取りか
・外壁は修繕が必要か、サイディング、モルタル、トタンなど塗装が必要な場合は、戸建てでも５０万から８０万は費用がかかります。指値を入れてみましょう。
・駐車場の有無の確認、田舎の場合は駐車場が必須であることが多い。
・再建築は可能か、２m接道に関しても仲介業者に確認しよう。
・雨漏りの有無の確認、天井にシミがあることが多い。雨漏り物件はシロアリの可能性もあり
・シロアリの有無の確認
・庭の有無の確認、庭があれば客付けに有利だが、手入れしないと雑草だらけになる。
・傾きの有無の確認、軽度の傾きであれば修繕費用の見積りをとり指値を入れる。
・お風呂の確認、お風呂とトイレがセットになった３点ユニットは客付けに苦戦。
・排水設備の確認、下水なのか、浄化槽（合併、単独）なのか、汲み取り式なのか、浄化槽と汲み取り式はもちろんですが、人気ありません。
使えるサイト
重ねるハザードマップ→最新の情報は詳しくは各市区町村HPのハザードマップを確認してください。
まとめ
上記の内容を確認していきます。築古の場合は修繕費用など、どのくらいかかるか考えていかなければなりません。
現地調査から内見まで結構時間かかりますが、良い物件を見つけたらここがキモとなりますので、現地調査は気合いを入れてやっていきましょう！
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