目次
はじめに
不動産投資で失敗しないためには、物件選びで間違えないことが重要です。
とはいえ不動産投資初心者にとって、「積極的に購入したい物件」と「避けるべき物件」を見極めるのは難しいですよね。
そこで今回は、「買ってはいけない戸建て」の条件について、わかりやすく解説します。
3つのポイントを頭に入れておきましょう。
近隣住民に難あり
購入物件を検討する際には、物件そのものの条件を重視する方が多いのではないでしょうか。
・価格
・立地条件
・間取り
・築年数
条件の良い物件は人気も高いですし、借り手も見つかりやすいでしょう。
とはいえ戸建ての購入を検討するなら、これらの条件をチェックするだけでは不十分です。
近隣にどのような人が住んでいるのかについても、事前にしっかりとリサーチする必要があります。
・隣がゴミ屋敷である
・前のお宅の住人が挙動不審である
・ご近所トラブルで有名なお宅がある
購入対象となる物件がどれだけ魅力的であっても、これらの条件に合致する場合、簡単に購入を決めてしまうのは危険です。
なぜなら、近隣の住宅に何らかの問題がある場合、魅力あふれる物件であっても、借りるのをためらう方も多いからです。
特に戸建ては、ファミリー層に人気の物件です。
幼い子どもがいる場合、自宅で過ごす時間も長くなり、近隣住民との関係性も気になるポイントの1つとなります。
近隣住民に難がある物件を購入してしまうと、その後の賃貸募集で苦労をする可能性があります。
いつまでたっても借り手が見つからない場合、不動産投資で儲けを出すことは難しくなってしまいます。
こうした物件は、売主にとってもできるだけ早く手放したい物件であり、相場よりも低い価格が設定されているケースも多いものです。
「これといった理由がないのに、なぜ安いのだろう？」と思ったときには、ぜひ実際に現地に赴いてみてください。
意外な「難」が見つかるのかもしれません。
自然災害のリスクが高い
自然災害リスクが高まっている今、賃貸であっても、「安心して暮らせる物件かどうか」を意識して物件探しをする方も少なくありません。
こうした状況の中、自然災害リスクが高いと思われる物件は、購入時に慎重に検討する必要があります。
・山のふもとにある物件
・崖の下にある物件
・川の氾濫リスクが高いエリアにある物件
これらの物件を購入して賃貸に出せば、万が一の場合に、居住者の方の生命に危険が及んでしまう可能性も。
幸い居住者の方が無事であっても、物件へのダメージは無視できません。
また崖の下にある物件では、崖条例に引っかかってしまうリスクもあります。
安全性の確保のため、住宅の建築に一定の条件が科せられる可能性があり、物件が古くなったからといって、簡単に建て直すことができません。
たとえ物件価格が安くても、将来的には損をする可能性もあるので注意してください。
私が購入した物件に小さい山のふもとの物件があります。
台風の時など、やはり怖いです。
安い条件でもありますが、その後のリスクはしっかりとあります。
臭いが気になる施設が近い
こちらも物件そのものではなく、周辺環境に問題があるパターンです。
物件の近くに養豚場や養鶏場などがあると、臭いが気になってしまいます。
こうした物件も、購入後の賃貸募集で苦労しがちです。
臭いトラブルが難しいのは、風向きで状況が変わるからです。
物件を内見した際には、たまたま臭いが気にならなかったけれど、実際に生活してみると、非常に強いストレスがかかる…なんてことも、実際にあり得るでしょう。
地方に行けば行くほど、養鶏場や養豚場は珍しい存在ではなくなります。
住宅地のすぐ近くにあるケースも多いので、十分に注意してください。
事前に地図で近隣エリアの確認をした上で、訪れると安心です。
特に雨が降った次の日などは、臭いが強くなることがありますから、こうしたタイミングを狙って内見してみるのもおすすめです。
まとめ
不動産投資で購入してはいけない物件は、利益を出しにくい物件です。
相場よりも低い価格で売りに出されているケースも多く、「お買い得物件」のように感じられることもあるでしょう。
「なぜ安いのか？」という理由にまで目を向けて、冷静に判断するのがおすすめです。
今回紹介したポイントを見ればわかるとおり、これらの条件は「大家の努力だけではどうにもできないもの」となっています。
お買い得になっている理由が、大家の努力で解決できる問題であれば「買い」、そうではない場合には「見送り」と判断するのもおすすめです。
どの物件を購入するべきか迷ったときには、リスクをしっかりと勘案した上で、購入の有無を判断しましょう。
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