目次
はじめに
区分ワンルームの不動産投資は、不動産投資初心者にとって参入障壁の低い投資手法の１つです。
実際に投資の案内を見て、「これぐらいなら自分でも…」と思った経験がある方は多いのではないでしょうか。
しかし実際には、区分ワンルーム投資で儲けを出すのは、決して簡単ではありません。
特に新築区分マンションは儲けどころか間違いなくマイナスになります。
その理由について、初心者にもわかりやすく解説します。
区分ワンルーム投資の特徴と、投資が失敗する理由とは？
区分ワンルーム投資は、従来のマンション投資より、初心者でも挑戦しやすいという特徴があります。
マンションを一棟全て購入するためには、大きな資金が必要となります。
しかしそうしたマンション内の「一室のみ」であれば、比較的リーズナブルに手に入れることができるでしょう。
区分マンションの中でも、ワンルーム物件は特に低コストで購入可能です。
サラリーマン大家としてのデビューも、「まずは区分ワンルーム投資から」と考える方が少なくありません。
とはいえ、実際に区分ワンルーム投資の実情を見てみると、不動産投資として成功する道が閉ざされるでしょう。
そこには、以下のような理由が関連しています。
- 業者から紹介される物件はそもそも利回りが低い
- 管理費や修繕積立金の負担が重い
- ワンルームは入退去が頻繁で、入退去時に費用がかかる
- ローンで購入した場合、ほとんど利益が出ない ⇦ （CFがマイナスでも確定申告で節税しようという不動産業者もいる・・・）
- 自分自身で決定できる範囲が少なく、コストの削減がしづらい
- ローンで購入した場合、空室時の負担が大きい
- 銀行の評価が０
マンションを購入すれば、管理費や修繕積立金を支払わなければいけません。
マンション全体を適切に維持・管理していくために必要なお金ではありますが、決して安いものではありません。
ローンを組んで物件を購入した場合、毎月の支払いに、管理費・修繕積立金をプラスして支払う必要があります。
もう一つ、区分マンション投資で特徴的なのが、自身が保有する権限の少なさです。
マンションを一棟まるごと保有している場合や、一戸建て物件のオーナーである場合、物件の維持・管理・修繕などについて、自身の責任において自由に決定可能です。
状況に合わせてコストダウンすることもできますが、区分ワンルーム投資では限界があります。
区分ワンルーム投資であっても、借り手が見つかれば毎月の家賃収入は得られますが、その金額は決して多くはありません。
入居者がいないときは全て自分で支払わなくてはならないので、そう言った意味では１棟アパートの方が、リスクが少ない投資と言えるでしょう。
また、物件を維持・管理するための負担は家賃に対して重いため、「区分ワンルーム」は難しいです。
設備の故障や劣化は絶対にきますし、区分ワンルームや戸建てのデメリットとして、空室になった場合、家賃収入がなくなるということが挙げられます。
つまり、０か１しかないのです。アパート１棟でしたら他でカバーできますが、区分や戸建てはそれがありません。
サラリーマンリタイアを夢見て区分物件を購入しても「収益がほとんど上がらない！」なんてことにもなるでしょう。
区分ワンルームで成功するには！
区分ワンルーム投資は、サラリーマン大家にとってデメリットも多い投資手法ではありますが、成功する道がないというわけではありません。
まず、価格が安いので流動性もありますし、入居者がいない場合は実需に売れる可能性もあります。
区分マンションの投資手法で成功するには、以下の条件に注意してください
- 中古で探す
- 現金で購入する
- 築２５年以内
- 利回り１５％前後
- ファミリー物件
- ４００万くらい
まず、業者の紹介ですぐ買うのではなく、自分でネットなどで行動して探すこと。
また、現金で購入することで、信用情報も傷付かず、一棟物件に移行しやすいです。ちなみに銀行は区分マンションの評価しませんが、家賃収入をサラリーマンの給料にプラスして考えてくれます。
区分は管理費修繕費など固定費がかかるので、私はできれば利回り１５％くらいを目標にすると良いと考えています。
区分ワンルームと言っていますが、できればファミリー物件の方が運営しやすいです。
一度入居してしまえば、なかなか退去しませんし。
また、区分マンションは比較的低価格で購入でき、また売却しやすいです。
出口が見えやすいです。
「1ヶ月あたりの儲けはそれほど多くなくてもいいから、コツコツと地道に投資したい」というリスクを抑えてという方には、向いているかもしれません。
「資金ができたらまた現金で購入して」を繰り返せば超安定不動産投資ができます。
スピードはかなりゆっくりですが、、
区分ワンルームなら「戸建て投資」を
サラリーマン大家として投資をスタートしよう！と思っている方のほとんどは、資金が少ない状態からのスタートだと思います。
こんなときには、区分ワンルームだけではなく、ぜひ「戸建て」に注目してみてください。
まず、需要に対して戸建ては供給が少ないので、客付けがしやすいと思います。
ワンルームマンションはどの駅を調べてもだいたい供給過多になっていますので、
ファミリー層には戸建て物件が人気ですし、都心のワンルームマンションよりも、はるかに安く購入できる物件も豊富です。
少ない自己資金からスタートでき、また物件に関する権限は、全て自分が保有できます。
高額な管理費や修繕積立費で悩まされることもないため、自分自身の工夫次第で、成功しやすい投資手法だと言えます。
また、戸建てはリフォームも自由にでき、不動産投資の基礎を学ぶにはうってつけです♪
まとめ
「手軽で簡単」というイメージもある区分ワンルーム投資ですが、実際に儲けを出すのは簡単ではありません。
安易にスタートするのではなく、デメリットにも目を向けて、慎重に判断しましょう。
区分ワンルーム投資と同じく、少額からでも不動産投資が可能なのが、地方の戸建て投資です。
自由度が高く、大家としての手腕を発揮しやすいですから、こちらについても検討してみてはいかがでしょうか。
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