中古戸建ては指値が通りやすい?〜サラリーマン大家が不動産投資で成功する方法〜

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はじめに

不動産の物件を購入する際は、物件をできるだけ安く購入したいのはみんな同じです。

中古戸建ては、その他の不動産投資物件と比較して指値が通りやすいと私は思います。

実際のところはどうなのか、詳しく解説していきます。

戸建ての指値が通りやすいのか

不動産投資に慣れていないときに、

例えば、

指値はした方が良い」という情報を耳にすると

よし、自分も指値を入れてみよう!」と思う方も多いのではないでしょうか。

少しでも安く物件を購入できたら…と考えるのは、ごく自然な流れだと思いますが、闇雲に指値もしても通らないことが多いです。

  • 外壁や屋根の修繕の見積りを取ってその分指値する。
  • 内装のリフォーム費を指値する。

など、何か理由があると売主は指値に応じてくれやすいです。

私が1500万円の戸建てを1100万円指値して400万で購入した時は、車が必要な地域だったこともありますが、「擁壁を削って駐車場を作る」という理由で指値ができました。

参考:不動産投資における指値とは?〜1500万を400万で購入できた指値の入れ方と交渉術〜

また、指値が通りやすいかどうかは、「どういった人が物件の売主なのか?」によって、大きく変わってくるものです。

これはずばり、

ご自身が実際に住んでいた家を売却しようとする、実需の方です。

そして、相続で親が住んでいた戸建てをもらった場合です。

家を手放す理由はさまざまですが、「できるだけ早く物件を売りたい」と考えている方も少なくありません。

こうした方が相手であれば、価格交渉はしやすくなります。

このような売主の場合

毎年の固定資産税を払いたくない。

引越しがあるため、できるだけ早く売却したい。」

など、家を売ろうとするのは一般の方で、普段から不動産売買をしているわけではありません。

こうした事情も、指値の通りやすさと関連しています。

一方で、戸建て物件の売主が同じ不動産投資家、不動産業者の場合には、指値が通る可能性は低くなるでしょう。

こうした方々は、物件を売却する時期よりも、できるだけ良い条件で売ることを目的としています。

このような事情から、売主が投資家や不動産業者の場合は中古戸建てであっても指値は通りにくくなっています。

その他、指値が通りにくい条件とは?

指値が通りにくいと思われる物件には、売主の属性だけではなく、以下のような特徴もあります。

指値を入れるかどうかで悩んだときには、ぜひこちらも参考にしてみてください。

住宅ローンが残っていて、残債と同程度の売価が設定されている場合

最近売りに出された物件である場合

買い手が確実に購入できると判断できない場合

戸建て物件を売って、そのお金を住宅ローンの返済に充てようとしている場合、売価を下げればローンの返済は難しくなります。

抵当を外すことができなければ、当然売却はできませんから、たとえ指値を入れても通ることはないでしょう。

また指値が通るかどうかには、売主の感情も大きく関わってきます。

売りに出したばかりの物件を、あえて安売りしたいと思う方はいないでしょうし、確実に買えるかどうかわからない相手から価格交渉をされても、真剣に応じようとは思わないはずです。

こうした事情も考慮しながら、指値の通りやすさを判断してみてください。

1年以上経つと、結構な指値でも応じてくれることも多いと思います。

まぁ、1年も売れなかったらその物件は高い物件なので値下げしないと思いますが、

指値を通す方法を伝授

最後に紹介するのは、サラリーマン大家が戸建て物件を購入する際に実践したい、指値を通すためのコツについてです。

指値を通すためには、物件を売る側の立場や状況を推察することが大切です。

そのため内見時には、「売主さんがどういった経緯でこの物件を売りに出すのか」や「値下げをしてくれる余地がありそうかどうか」について、しっかりとリサーチしましょう。

相続物件や競売にかけられる直前の物件は、指値も通りやすくなっています。

もう一つ効果的なのが、買い付け証明書に指値を入れる理由を記載する方法です。

あなたがなぜその金額で購入したいのか、その理由をわかりやすく伝えることで、売主側も納得しやすくなります。

ぜひ実践してみてください。

また、1度以上物件の仲介をしてもらったことがある担当者に指値の交渉をしてもらうと付き合いもありますので、売主側ではなく買主側に担当者がついてくれます。

そうすると指値も当りやすいし、買付も通りやすくなります。

まとめ

中古戸建ては指値が通りやすいとも言われますが、実際のところは、物件の状況や売主さんの立場によって変わってきます。

指値を通したいと思うときには、

そもそも指値が通る物件なのか?

どのような経緯で売りに出されている物件なのか?

値下げ交渉の余地はあるのか?

これらの項目について、入念にリサーチしましょう。

今回紹介した、指値を通しやすくするためのコツも踏まえて、お得な物件購入を目指してみてください。

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