目次
はじめに
ネットなどで中古戸建てを探していると、「傾き物件」に出会うことがあります。
「価格の安さは魅力だけど…買っても良いのだろうか？」と悩む方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資において傾き物件の購入はありなのかを解説します。
実際に購入する際に、知っておくべき修繕に関する基礎知識も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
傾き物件の特徴と安さの秘密
傾き物件とは、その名のとおり「傾いている物件」を指します。
戸建て物件の中で、傾き物件というのは、それほど珍しくはありません。
私の妻の実家も傾いています（笑）
古い物件では、構造に何らかの不具合が生じている可能性がありますし、そもそも構造計算なしで建てられている物件も多いからです。
傾き物件に住むと気持ち悪くなったり、健康被害も出ると聞きます。
傾き物件を購入し、賃貸に出そうとすると、貸主は以下のようなリスクを背負うことになります。
- 健康被害による訴訟リスク
- 傾き物件であることの事前告知
- 賃料の値下げ
傾きのある住宅で長期間暮らしていると、三半規管や平衡感覚に影響を受けることがあります。
借主にめまいや頭痛、吐き気といった症状が現れ、健康被害で訴えられてしまう可能性もあるでしょう。
実際に訴訟にまで発展するケースはごく稀ですが、傾き物件を賃貸に出そうとすれば、その事実を事前に告知する必要があります。
わざわざ傾き物件を借りたいという人はいませんから、それ相応に家賃を値下げする必要が出てくるでしょう。
傾き物件を根本から修繕しようとすれば、多額のコストがかかってきてしまいます。
リスクが高く、また収益を出すのが難しいことから、傾き物件を敬遠する投資家は多く、需要の低さが価格の下落にもつながっています。
傾き物件の修繕方法と修繕費は？
傾き物件の修繕方法には、以下のような方法があります。
- ジャッキアップ
- 工事
傾いている家を持ち上げて修繕するのが、ジャッキアップと呼ばれる方法です。
躯体全体の傾きを修繕できるのですが、コストがかかってしまいます。
住宅をジャッキアップして修繕すれば、配管の勾配にも変化が生じます。
これを調整する手間やコストも馬鹿にできません。
修繕費用は物件や工法によっても異なりますが、100万円～500万円程度かかってしまう高額のケースもあります。
一方で、家の傾きは基本的にそのままで、室内の大工工事によって床を水平に調整する修繕方法もあります。
こちらの場合の修繕費用はぐっと下がり、1部屋10万円～15万円程度で対応可能です。
１つ注意が必要なのは、「傾き物件の全てが修繕可能というわけではない」ということです。
たとえば現在も地盤沈下が進んでいる土地では、たとえ修繕しても、数年後には同じトラブルが発生すると考えられます。
そのたびに修繕するのは現実的ではありません。
こうした物件は、候補から外しておきましょう。
傾き物件の購入はありなのか？
傾き物件の購入がありなのかどうかは、これらの情報を総合的に判断して決定する必要があります。
傾き物件であっても、それほどコストをかけずに修繕が可能な場合には、購入を前提に検討してみるのも良いでしょう。
実際に、こうした物件には多くの投資家たちが注目しています。
傾きがある物件は、相場よりも安く購入できる可能性が高いからです。
物件の内見時には、ぜひ傾き具合をチェックできる便利ツールを用意しておきましょう。
iphoneやスマホで傾きチェックができるアプリもあります。
思い立ったその瞬間に、より詳細なデータを入手するのに役立ちます。
また、物件があるエリアの地盤についてチェックするのもおすすめです。
地盤沈下リスクについて適切な知識を身につけておくことで、物件購入がありかなしか、判断しやすくなるでしょう。
まとめ
激安価格で売りに出されているケースも多い、傾き物件。
買うべきかどうか悩んだときには、まずは物件の状況について、冷静にチェックしてみましょう。
傾き物件であっても、部分工法のジャッキアップで低額でできる場合、大工工事で修繕可能な場合は、積極的に検討してみるのもおすすめです。
また、傾きを理由に指値もしてみると指値が通りやすいと思います。
今回紹介した情報も参考にしながら、損をしない物件選びを実践してみてください。
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