戸建て投資、中古アパート、中古RCはどんな購入基準なの?〜不動産投資物件の評価方法〜

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不動産投資において、戸建て投資、中古アパート、中古RCなど私がどんな購入基準で物件を評価しているか、物件の評価方法を解説していきます。

戸建て

  • 私は横浜在住なので、神奈川県、静岡県で最低利回り15%
  • 再建築可能物件
  • できれば平成築
  • 駅から離れているなら駐車場あり
  • 400万以下
  • 排水は下水、浄化槽、汲み取り式はNG
  • 基本現金買いだが、融資してもらう場合は15年返済、元金均等、返済比率40%

中古アパート、RC

  • 空室10%、経費満室時20%、金利2%で計算して実質利回り3%以上を基準
  • ファミリー物件(単身だと居住者の移り変わりが早いため)
  • 家賃下落率が低い地域
  • できれば駐車場、なければ近くに駐車場あり
  • RCの場合は屋上防水、外壁塗装など大規模修繕をいつやっているのか
  • RCは築25年以内
  • 耐用年数が過ぎた中古アパートだと現状だと融資してくれる銀行が少ない
  • 返済比率が60%以内(60%越えると危険ゾーン)

まとめ

今回はシンプルな記事ですが、私の物件の判断基準を箇条書きにしました。

ぜひ参考にしてみてください。

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