戸建て投資、中古アパート、中古RCはどんな購入基準なの？〜不動産投資物件の評価方法〜

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不動産投資において、戸建て投資、中古アパート、中古RCなど私がどんな購入基準で物件を評価しているか、物件の評価方法を解説していきます。

戸建て

• 私は横浜在住なので、神奈川県、静岡県で最低利回り１５％
• 再建築可能物件
• できれば平成築
• 駅から離れているなら駐車場あり
• ４００万以下
• 排水は下水、浄化槽、汲み取り式はNG
• 基本現金買いだが、融資してもらう場合は１５年返済、元金均等、返済比率４０％

中古アパート、RC

• 空室１０％、経費満室時２０％、金利２％で計算して実質利回り３％以上を基準
• ファミリー物件（単身だと居住者の移り変わりが早いため）
• 家賃下落率が低い地域
• できれば駐車場、なければ近くに駐車場あり
• RCの場合は屋上防水、外壁塗装など大規模修繕をいつやっているのか
• RCは築２５年以内
• 耐用年数が過ぎた中古アパートだと現状だと融資してくれる銀行が少ない
• 返済比率が６０％以内（６０％越えると危険ゾーン）

まとめ

今回はシンプルな記事ですが、私の物件の判断基準を箇条書きにしました。

ぜひ参考にしてみてください。