こんにちはさぶちゃんです。
２０１８年私は横浜市の京急線沿い駅徒歩３分利回り１５％の戸建てを４００万で現金で購入しました。
条件はかなり良く問い合わせが５０件ほどきたそうですが、その日にその不動屋さんに訪問して「買わしてください！」と言って購入できました。
しかし、接道が２mなく再建築不可だったのです。
その再建築不可物件をどのようにして再建築可能にしたか今回は解説していきます。
目次
再建築不可とは
再建築不可の物件とは、法律上、現在ある建物を壊して新たに建築ができない物件のことを言います。
建築基準法では「4メートル以上の幅員を持つ道路に、敷地の間口が2メートル以上接していなければならない」と規定されています。
わかりやすく言うと道路などの幅員4ｍ以上の道に２m以上接してる土地しか新しく建物を建てれません。
それ以外は基本的には再建築不可の物件になってしまします。
※ただし幅員4ｍ未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路、みなし道路など)とみなされる場合があります。
メリット
再建築不可の物件を購入するメリットとしては
- 安く購入できる
- 固定資産税が安い
が挙げられます。
実際に私もかなり安く購入できました。
再建築不可を再建築可能にする方法
隣地を買い取る
自分の家よりも道路側にある隣人の土地を買い取って間口を2メートル以上にできれば、再建築可能になります。
私はこの方法で再建築可能になりました。
しかし、そのためには隣人との交渉が必要です。
セットバックする
セットバックは目の前の道路の幅が4メートル未満の場合に使われる方法です。
敷地に面している道路の幅が狭い場合、自分の敷地の一部セットバックして道路に活用し再建築が可能になります。
但し書き道路など例外的に再建築が許可される
但し書き道路とは、たとえ狭い路地に面していても、周辺に公園などの大きな土地があれば、防災上の危険性が低いものとみなされて建て替えが可能になる制度です。
マイソクでもよく「建築基準法第43条第1項のただし書き」というものを見ることがあると思います。
自治体や地域によって基準が異なりますので、公園や緑地があるからといって100％申請が通るわけではありません。
私がどのように交渉したのか
どのような土地だったのか
上の図が私が購入した物件の土地になります。
道路には３０cmしか接道していません。
接道を２mにするためには赤の斜線の土地を文筆登記してもらって、それを売ってもらうというなかなか根気のいる交渉になります。
手紙で接触
私はまず、隣地の登記簿を取得して所有者に手紙を送りました。
「ご担当者様
突然のお手紙失礼いたします。
初めまして、〇〇にありますアパートの隣の戸建を所有します〇〇と申します。
私が所有します戸建は老朽化が進み、先日も台風で屋根が飛ぶなど周りの住民に被害が出ています。この度、建て替えを検討しているのですが、私が所有する階段の土地の所有が少しだけ〇〇が所有する土地となっています。
もちろん価格の相談は受けますので、周りの住民の方のためにもその土地を売っていただけないでしょうか。
まずは略儀ながら書中をもちまして挨拶申し上げます。
ご連絡お待ちしております。」
という手紙を送りました。
実際に台風で屋根が飛ぶなどの被害が出てどうしても再建築をいつかしたいと思い、その気持ちを込めて手紙を書きました。
数ヶ月後連絡が返ってきて、メールで何回かやり取りをして手数料など費用の全てを私がもち、相場より高めの土地値で購入させてもらうことにしました。
隣地の方が本当に親切で良い人だったので本当に助かりました。
感謝しかないです。
様々な専門家に依頼
その間、測量士、行政書士、建築士、売主と色々と連絡を取り合わなくてはなりません。
結構根気が要ります。
測量士には隣地の文筆登記、行政書士には登記関係、建築士には実際にその土地を購入することで、本当に再建築が可能になるか確認しました。
行政書士はいつもお願いしているところでしたが、測量士、建築士などは相見積もりを取ったり、ちゃんとお会いして信頼できる人にお願いしました。
神奈川あたりでしたら測量士、行政書士、建築士紹介できますので、ご連絡ください。
土地取得達成
売主の気持ちが変わらないうちに建築士に売買契約書を作成してもらい、売買契約を交わしました。
その後、土地を再度測量してもらい、文筆登記、引渡しという流れで無事取得できました。
初めての経験でここには書き切れないトラブルがありましたが、なんとか取得でき経験値を積めることができました。
まとめ
吉田松陰の言葉に「至誠にして動かざるものは、未だこれあらざるなり」
と言う言葉があります。
「真心を込めて誠心誠意接すれば動かない人はいない」という意味ですが、まさしくこの「隣地を購入して再建築可能にする方法」にはこの言葉が当てはまります。
ダメもとでも良いので再建築不可の物件を所有されている方は、私の方法で動いてみると良いと思います。
道が開けるかもしれません。
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