こんにちはさぶちゃんです。
不動産投資において、融資はレバレッジをきかせて、一気に規模拡大するための効率的な方法です。
しかし、かぼちゃの馬車事件、新型コロナウィルスの影響で昨今の銀行の不動産投資に対する融資はかなり厳しくなっている印象です。
そんな中でも融資が出てる人は出ています。
私たちはどんな戦略でいけばいいのでしょうか？
目次
銀行融資の仕組み
銀行融資の仕組みについて解説していきます。
銀行融資はおおまかに分けて、
- 消費性融資
- 事業性融資
上記の2種類になっています。
消費性融資 → 住宅ローン、カードローンなど自分で消費するものに向けた融資となっています。
事業性融資 → プロパーローン、アパートローンなど個人や法人向けの事業用融資となります。
私たち不動産投資家が狙うのはアパートローン、プロパーローンでの不動産融資です。
ちなみに住宅ローンでの賃貸併用住宅も狙い目の１つだと思います。
基本的には居住部分１／２、賃貸部分１／２となります。
ゆうちょ銀行は金利は高くなりますが、居住部分が１／３でいいのでもう少し基準が緩やかになります。
プロパーローンの保証協会付融資は、銀行にとっては80％～100％保証されるので事業性融資としてはかなり借りやすいです。（ちなみに私は台風の修繕費を保証協会付き融資で借りています。）
運転資金、設備資金で期間１０～１５年程度となります。
アパートローンは、サラリーマン向けのパッケージローンとして用意されています。（基本的に金利はプロパーローンより高い）
銀行に融資をしてもらうためには
ここ１年ほど不動産価格は緩やかに低下してきています。
我々は来たるべき不動産の買い時のためにどのような準備をすべきなのでしょうか？
「銀行の信頼は自己資本比率を上げた決算書で勝ち取れる！〜貸借対照表と損益計算書とは？〜」
上記の記事でも解説しましたが、不動産賃貸業で生計を立てようと考えているなら、個人にせよ法人にせよ、損益計算書上の利益額や貸借対照表上の純資産額が重要となります。
その数値を良くする方法は、基本的には収益を上げて費用を下げることです。
しかし、不動産賃貸業は家賃収入という固定収入なため利益を増やすの容易なことではありません。
そのため、管理費、修繕費、火災保険料など固定費を削れるところを削るか、収益不動産を増やす努力が必要になります。
法人融資の場合、銀行はどこを見るのか？
通常法人融資の場合、融資期間は短いほうが良いとされます。
そして、事業の利益から借入金を何年で返済できるかを意味する「債務償還年数」という計算式が重要になります。
債務償還年数30年の会社よりも10年の会社のほうが評価が高くなります。
債務償還年数が30年もあったら、通常正常な貸出先とは見られません。
そのような場合でも、アパートローンの案件審査では契約中の融資残期間が例えば35年あれば審査に通るかもしれません。
しかし、法人融資においては、入口段階の企業格付ではねられてしまいます。これが個人向けアパートローンと法人融資との審査方法の違いです。
銀行への持ち込み資料は？
①購入予定の物件資料
- 物件概要書
- レントロール
- 売買契約書
- 登記簿謄本、公図、測量図、建物図面など
- マイソク
②本人資料
- 経歴書（出生地、学歴、職歴、保有資格、家族構成など）
- 金融資産一覧表（預貯金、株式、保険などのエビデンス）
- 住宅ローン等の借入（借入があれば金融機関発行の返済予定表）
- 身分証明書
- 源泉徴収票や確定申告書（3年分くらい）
- 住宅ローン等の借入
③既に物件を所有している場合
- 保有物件一覧（物件名、所在地、面積、構造、戸数、購入年、家賃収入、融資銀行、借入額、残債など）
- 登記簿謄本
- 返済予定表
- 最新のレントロール
④法人を所有している場合
- 法人の登記簿謄本
- 3期分の決算書
まとめ
・不動産融資の対応は銀行、担当者によって大きく変化します。
既に経営実績があり、良い決算書であればプロパー融資、まだであればアパートローンを狙いましょう。
・プロパーローンを受けるにあたっては、実績を積み良い決算書を３期分持って銀行開拓にいきましょう！
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