自分でできる！！不動産投資における節税法をわかりやすく解説〜経営セーフティ共済、小規模企業共済、法人保険etc〜

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はじめに

不動産投資をするときには「税金」が非常に重要です。

どんなに利益を上げても、その分高額な税金を取られてしまっては、手元にあまりお金が残りません。

不動産投資には、効果的に節税できる制度が多々あるため、賢く使わないと損です。

そこで今回は基本となる節税法を解説していきます。

節税のスーパー基本

・小規模企業共済

・確定拠出年金（iDeco）

・経営セーフティ共済

・法人保険

・出張旅費

小規模企業共済

小規模企業共済は、個人の収入から支払い、1年間に支払った掛金の全額を控除額できるため、その分の利益をおさえて節税することができるメリットのある制度です。
しかし、加入期間が２０年以上で元本保証されるため、加入する際にはこれらのメリット・デメリットを理解してから手続きをするようにしましょう。

なお、小規模企業共済掛金控除を受けられるものとしては、個人型年金加入者掛金（iDeco）もあります。

メリット

• 全額控除できる
• 掛金は増減可能
• 共済金は、一括・分割の選択可能
• 退職金代わりになる

デメリット

• １年未満は掛捨てになってしまう
• ２０年以上加入しないと元本割れ
• 受取時には課税される

確定拠出年金（iDeco）

確定拠出年金（iDeco)は毎月一定額を積み立てて、年金の上乗せという位置付けです。

こちらも、個人の収入から支払います。

もらえる金額には、運用実績によって差異があり、積み立てた金額がもらえるとも限りません。

メリット

• 全額控除できる
• 運用益は非課税
• 複利で運用可能

デメリット

• 運用次第で、元本割れする可能性がある
• ６０歳になるまで引き出せない
• 小規模企業共済はサラリーマン大家さんは加入でないが、確定拠出年金に加入することができる

経営セーフティ共済

経営セーフティ共済は、中小企業が連鎖倒産したり経営難に陥ることを防ぐ目的の共済制度です。

メリット

• 全額控除できる
• 掛金は増減可能（毎月５千円から積立可能）
• 共済金は、一括・分割の選択可能
• 40カ月以上で掛金が100％戻る
• 掛金の１０倍まで借入可能

デメリット

• １年未満は掛捨てになってしまう
• 受取時には課税される
• 起業１年目は使えない

法人保険

法人保険は前は全額損金で使えていましたが、現在は国の規制が入り１／２損金になり使いにくくなってしまいました。

しかし、今でも節税としても使えますし、法人のお金を個人に移すスキームとしても使われてますので解説していきます。

通常、法人から個人に資産を移すと、通常は個人において所得税がかかります。

法人については、その分損金になり所得と法人税額が下がる場合もあれば、損金算入が認められずに法人税が下がらない場合とがあります。

仮に法人税の節税になったとしても、個人が累進課税では、税引後の手取り収入が半分以下になる可能性もあります。

累進課税になると、法人の節税額よりも個人の課税額のほうが上回りますので法個人合算した税負担がもったいないですし、何よりも、個人に資産を移すという目的をあまり達成させられません。

そこで、法人で１／２損金になりその分所得が下がり節税になり、法人から個人に資産を移転できる方法を解説していきます。

資産移転＋節税

資産移転＋節税ができる方法は、生命保険の活用です。

具体的には、終身医療保険を３〜５年の短い払込期間で契約して、法人が保険料を払います。

保険の組み方によって、年間保険料１０００万円位にすることも可能です。

さらに、家族を役員・従業員扱いして保険をかけることで、保険料を増やすことができます。

こうして保険料を１／２損金にしてその分課税所得と法人税額を下げ、将来保険契約名義を法人から個人に変更することで、支払った保険料が実質個人のものとなり、個人は各種保険金・給付金を受けることができます。

　この方法ですと、不動産売却益の節税や、現在貯まっている高額な預金の個人への移転にも対応可能です。

利益を減らさず融資付けを不利にさせない方法

それは解約返戻金すなわち貯蓄性が高い生命保険を契約することです。

例えば逓増定期保険契約をして、毎年少しずつ積み立てます。

そして、不動産取得税、大規模修繕等高額な出費がある際に、相応額を一部を解約して収益とします。

この場合、臨時的費用の分だけ解約返戻金という収益が作れ、経常利益の悪化を抑えることができます。

これにより、毎期の経常利益が安定し、融資を受け易くなります。

高額な不動産取得税や大規模修繕支出を費用処理しても利益を減らさず融資付けを不利にさせない方法です。

出張旅費

「出張旅費」を使う方法です。

これはご存知の方も多いと思いますが、分かり易いウェブページを書いていますので、ご存じでない方は、読んでみてください。

この方法は社内書類さえ整えれば簡単に実施できますが、サラリーマン大家の法人となりますと、合理的に法人から個人に移転できる金額は年額１００万円にもなりません。

ですから、利益の多い法人や収入を多く必要とする経営者個人には不向きですし、法人所有不動産を売却した際の節税には、全く向きません。

まとめ

上記にあげた節税法で毎月の経費はほぼ賄えると思います。

しかし、節税しすぎて決算書が悪くなり銀行の印象が悪くなるのも融資が出なくなるので避けたいところです。

お願いしている税理士や不動産投資仲間と相談してみるのも１つです。