賃貸客付けできない物件と大家の特徴は?~不動産投資は業者との関係がキモ~

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はじめに

不動産投資は、「物件を購入して終わり」ではありません。

そこから長い戦いが始まります。

物件を借りてもらって、初めて利益が出る仕組みとなっています。

とはいえ、実際には、入居付けで苦労する人が少なくないと思います。

賃貸客付けできない物件や大家には、実は「共通点」があるということをご存知ですか?

今回は、その共通点について、具体的に解説します。

入居率をアップさせるためにも、ぜひチェックしてみてください。

 

客付けできない物件の共通点は、ずばり「大家」

 

自身が所有する物件になかなか入居が決まらないとき、「物件が抱える弱点に原因がある」と考えがちです。

 

  • 駐車場がない
  • 駅から遠い
  • 家賃が高い
  • 物件が古い
  • 設備に魅力がない

 

確かにこれらは、物件を探す立場からすると、弱点となる要素かもしれません。

しかし、現実にはそれ以前の問題で、たとえ弱点がなかったとしても、検討対象にさえ入らないケースが少なくないのです。

 

長期間にわたって入居者が決まらない物件の多くには、「大家が物件に対して無関心である」という共通点があります。

 

  • 物件のメンテナンスが行われていない
  • 庭の雑草が生え放題になっている
  • 空室の部屋に虫の死骸がある

 

などの要因が考えられます。

これらの物件を内見した際に、「魅力的だからここに住みたい!」と思う方は稀でしょう。

家賃が安くしたら、大体決まりますが、それより適性な家賃設定で決まる様にする努力と所有物件に対する愛着が必要だと思います。

このような物件の場合、管理会社に丸投げしていることがほとんどで、大家が現状を把握しないまま、時間だけが経過しているようなケースも多くあります。

管理会社の働きが悪いということではなく、まずは大家自身の物件への向き合い方を改める必要があるでしょう。

 

 

客付けできる大家に変身するための方法とは?

 

客付けできない物件と大家の特徴がわかったところで、次は現状を変える方法をチェックしていきましょう。

以下の3つを意識するだけでも、物件を取り巻く環境は変わっていくはずです。

 

まずは自分で動いてみる

 

不動産投資を行う方が増えている今、「基本的には管理会社にお任せ」というスタイルを選択する方も少なくありません。

もちろん、これは悪い方法ではないのですが、「専用の会社にお任せする」のと「物件に対して無関心でいる」というのは、似て非なる行動です。

 

依頼内容を定期的に確認したり、物件の状況を自分の目で見て「なぜ客付けできないのか」を分析したりと、大家が自分でできることは、多岐にわたります。

今の自分にできることを考えた上で、ぜひ積極的に動いてみてください。

はい、そうです。

私も以前怠け者でした。(笑)

物件が家から遠くて、「まぁ決まるだろう」と思っていました。

あまりに長い間決まらないので、物件をみに行ってみたら、虫の死骸が散乱していて、共有スペースは暗く、ゴミが落ちていました。

そこで「あっこれでは決まらない!

と気付きました。

そこから、マイソクを確認して修正、管理会社に共有スペースの掃除の徹底、自ら再度部屋を掃除して共有スペースの電球をLEDに変えたら、2週間も経たずに入居が決まりました。

 

見せ方に工夫する

 

ネットで物件選びをする方が増えている今、「物件の写真」は非常に重要な意味を持ちます。

ただなんとなく、部屋の全景を映す」だけでは、物件の魅力を伝えることはできません。

いくつかポイントがあります。

  • 天気の良い日に写真を撮る
  • 360度撮影できる「RICOH THETA」で撮影
  • スマホで写真を撮るなら、「Foodie」というカメラで撮ると部屋が明るく綺麗に撮れる。

お金がかかりますが、家具を置いたり、照明をつけて写真を撮影するのも1つの手だと思います。

特に写真は重要なので募集する際は必ずチェックしてください!

問い合わせ数も増えるはずです。

 

誰かのせいにしない

 

いつまでも客付けできないと、「誰かのせい」にしたくなることもあるかもしれません。

中でも多いのが、管理会社に全ての責任を押し付けてしまうケースです。

 

しかし、投資物件に関する責任や権利は、100%大家が有しているもの。

誰かのせいにして逃げるのはやめて、自分自身で向き合うように変化しましょう。

 

業者の愚痴を言わず感謝できるようになれば、業者との関係性も良い方向に向かいます。

不動産投資においても、より良い作用を期待できるでしょう。

 

 

客付業者にも注目してみよう

 

賃貸物件の借主を見つけてくれる業者を、客付け業者と言います。

借り手を見つけたい大家にとって、客付け業者は非常に重要な存在。

とはいえ大家が自由にコントロールできるわけではなく、客付け業者には客付け業者の優先順位があり、それに基づいて業務を行っています。

 

客付け業者の優先順位は以下のとおりです。

 

  1. 自社保有物件
  2. 専任媒介の物件
  3. 一般媒介の物件

 

自社保有物件であれば、その後の家賃収入が発生しますし、専任媒介であれば確実に手数料が発生するというメリットがあります。

もし、今の契約が一般媒介であれば、「優先順位の低い物件」となります。

大体は一般が多いと思いますから、優先順位低いですよね。

優先順位を上げれる様にするには色々な工夫が必要です。

私が絶対に必要だと思うのは、「客付けしてくれる担当の人と仲良くなること。」

そして、なんでも業者のせいにしないこと。

基本的に業者は受け身なので、こちらからどんどん提案して入居を決めていこうという姿勢でいきましょう。

ちなみに、優先順位を上げるためには、広告費を上げたる方法も効果的です。

魅力度の高い物件を依頼したり、担当者の方に個人的な謝礼を渡したりすることも、着実に信頼関係を築いていくポイントとなるでしょう。

 

 

まとめ

 

客付けできない物件や大家の共通点はいかがでしたか?

思い当たる点があれば、ぜひ今から改善していきましょう。

物件は購入すれば終わりではなく、自分自身の手で育てていくものでもあります。

自身の熱意と工夫で、より魅力ある物件へと仕上げてみてください。

 

また業者との関係性についても、軽んじるのは禁物です。

業者からも愛される大家・物件を目指し、不動産投資成功を目指していきましょう。

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