目次
はじめに
不動産投資家にとって、自宅をどうするのかは悩ましい問題です。
賃貸か購入か…正解がないからこそ、悩んでしまう方も多いのではないでしょうか。
今回はわかりやすく、賃貸・購入それぞれのメリット・デメリットと共に、経験談をお伝えします。
賃貸物件のメリット・デメリットとは？
賃貸物件のメリット
- 手軽に住み替えが可能
- 修繕やメンテナンスの手間が少ない
- 不動産価格が下落しても、影響を受けない
- 災害が起きたときでも、資産への影響がない
賃貸物件を自宅にすれば、いつでも好きなタイミングで住み替えが可能です。
「家族が増えて手狭になった」「住みたいエリアが変わった」なんてときでも、別の賃貸物件を探して、契約すればOKです。
もちろん賃貸契約や引っ越しの手間は発生しますが、自己所有物件の売買と比較すると、はるかに手軽です。
また実は、あらゆるリスクに強いという点も、賃貸物件のメリットです。
基本的に物件は大家のものですから、不動産価格が下落したときや、災害で物件にダメージを負ったときに、被害を受けるのも大家となります。
賃貸住宅のデメリット
- どれだけ家賃を支払っても、自分の資産にならない
- リフォーム等の自由度が低い
- 家賃は一生発生し続ける
「毎月一定の支出を一生払い続ける」という点が確かに気になるところです。
購入物件のメリット・デメリットとは？
購入物件のメリット
- 資産となる
- ローンを支払い終えれば、老後も住む場所を確保できる
- 設備のグレードが高い
- 内装やリフォーム等、自由度が高い
自宅を購入する場合、賛否両論ありますが、最終的に自分自身の資産となります。
また賃貸物件と比較すると、内装や設備のグレードが高い点も魅力の一つです。
気に入らない点があれば、自己責任のもとで、自由にリフォーム可能です。
購入物件のデメリット
- 住み替えしづらい
- 周辺環境の影響を強く受ける
- 維持費がかかる（税金や修繕費等）
- 初期コストがかかる
- どんどん価値が下落する
購入物件から引っ越そうと思えば、売却活動が必要になります。
賃貸のように、気軽な気持ちで住み替えるのは難しいでしょう。
また物件を購入すれば、毎年税金がかかります。
ローン返済分以外にも、あれこれと出費もかさみます。
価値もどんどん下落するので実際はどちらが良いかは、住む地域や環境などで変わってくると思います。
メリット・デメリットを比較検討した上で、自分に合った方を選択するのが基本となります。
私が住み替え前提で、物件を購入する理由
さてここからは、不動産投資家としての経験談からアドバイスします。
賃貸と購入、どちらにしようか迷ったときには、私は物件購入を検討しました。
サラリーマン大家として活動するのであれば、自宅購入でも良いと思います。
もちろん、アパートローンの枠がその分減ってしまうのはありますが、不動産投資は元々家族や自分自身が豊かに暮らすために始めたものでしょうし、家族が持ち家に住みたいならそれを叶えてあげてください。
自宅を購入する場合のデメリットとして挙げられやすいのが、「住み替えが容易ではない」という点ですが、不動産投資家にこのデメリットは当てはまりません。
一般の人よりも、物件の売却に関する知識も豊富ですし、不動産業者との付き合いもあるでしょう。
住み替えを念頭において、最初から
- 時間が経っても価値が落ちにくい物件
- 土地値が上がりそうな地域の物件
- 中古マンションで安い物件
- 築古で安くリフォームできる物件
などを選んで購入しておけば、売却時に困ることもありません。
サラリーマンの場合、住宅ローンも使いやすいですし、私は５年以内にどんどん住み替えてます。
住宅ローンは投資用ローンよりも融資が受けやすく、金利も有利です。
最初は横須賀で中古マンションを自宅として購入しました。
３年で購入時より２００万高く売却できました。
その後、相場よりかなり安く横浜の都筑区に新築戸建てを購入してこちらも数年後に売却予定です。
新築木造戸建ては、マンションより劣化が早いので、１０年もしてしまうと建物の価値が結構低くみられてしまいます。
５年以内の売却なら新築時とほぼ同じ値段で売れます。
私の場合は購入より１０００万ほど高く売れそうです。（コロナウイルスの影響で物件価格が大幅に下落しなければ）
転勤などで、事情により売却が難しい場合や、いずれ自分たち家族が住む可能性がある場合には、「人に貸す」という方法もあります。
これは、許可している金融機関と許可しない金融機関がありますので購入時に確認した方が良いでしょう。
毎月賃料収入が得られるので、これも立派な賃貸経営です。
まとめ
賃貸にも購入にも、それぞれメリット・デメリットがありますが、サラリーマン不動産投資家としての私の目線だと、「購入」を検討しても良いと思います。
家族の幸せもしっかり考えましょう！
住宅ローンという武器にすれば、損せずに持ち家に住めるでしょう。
また住み替え前提で物件を購入し、暮らしながら残債を減らし、さらに高値で売却する、不動産投資家もいます。
もしくは、激安物件を現金で購入する人もいます。
住み替えは不動産投資の手続きの練習にもなりますから、ぜひ検討してみてください。
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