目次
はじめに
不動産投資では、良い物件つまり「お宝物件」に出会えるかどうかは非常に重要なポイントとなります。
「お宝物件」とは、いわゆる「高利回り物件」をイメージする方も多いのではないでしょうか。
しかし実際ところ、高利回り物件だからと言ってお宝物件ではありません。
私が考えるお宝物件の条件や、見極め方を紹介します。
利回りが低くても「お宝物件」？
不動産投資をする上で、利回りは重要なポイントです。
利回りの高い物件は人気ですが、総じて利回りが高い分何かしらの問題がある訳で、立地条件が悪く空室が増えたり、修繕費など支出も高くなりがちです。
利回りが高いということは投資リスクも上昇するという特徴があります。
当たり前ですが、、、
したがって「不動産投資で良い物件を見つけたい！」と思ったときには、利回りだけに着目せず、物件に関する情報を総合的に判断し、購入物件を決定するようにしましょう。
例えば、利回りが低くても、修繕費がかからず、空室率が低かったら、安定して利益が出ますので、購入を検討する余地は十分にあります。
資産価値が高い物件はあり？
資産価値が高い物件は、ほとんどの場合利回りが低いですが、入居率も高く、資産価値もあるため融資対象になりやすいと思います。
しかし、私は投資初期に資産価値を求めるのは反対です。
確かに、都心だと安心するのですが、固定資産税を含め維持費が高いですし、何より利回りが低すぎるため、利益がほとんど出ないです。
資産価値を求めるのはもっともっと後です。
最初は多少のリスクを取るべきです！！
資産価値ではなく、
例えば
- 駅から離れている物件を購入して、入居率を高くするために部屋をお洒落にする。
- 空室率が高い地域でも、供給率の少ない戸建てを購入して入居率を上げる
- 地方の築古物件を購入し、入居率を高くするため色々な差別化を図る
- 接道が足りなくて再建築不可物件を購入して、隣りの土地を購入する。
- 築古物件を購入して、自分でリフォームする。
など、投資初期はリスクを取って、そこをカバーすることで税引き後のキャッシュフローが出る物件を購入するべきです。
できるだけリスクを少なく、都心の新築区分は絶対にやめましょうね！！
私は、築古戸建てをシルバー人材センターの人と一緒に直したり、接道が足りなくて再建築不可物件を購入して、隣りの土地を購入して再建築可能物件にすることで資産価値を上げるなど利益を出してきました。
投資をする上で、カバーできるリスクは積極的に取ることをおすすめします。
状態の良い物件はおすすめ
私が思うお宝物件になりうる物件は、コンディションの良い物件です。
価格の割に内装や全体の状態が良い物件であれば、購入後のリフォーム費用を抑えられます。
このような条件で、積極的に検討したいのが「別荘物件」です。
もともと、お金持ちがこだわりを持って作っていることも多い別荘物件。
価格の割に内装のグレードが高いケースも珍しくありません。
また使用機会が少なければ、築年数の割に内装に傷みが生じていない可能性が高いです。
利回りがそれほど高くはなくても、こちらは良い物件と言えるでしょう。
千葉の九十九里、神奈川の横須賀、逗子、葉山、三浦あたりに多いイメージです。関東の人だと、湯河原、静岡あたりに範囲広げたら色々出てきそうですね。
イメージを膨らませよう
一言で不動産投資と言っても、成功するパターンはいくつもあります。
色々イメージを膨らませて、成功すると思える物件を購入していきましょう！
先ほども書きましたが、再建築不可という条件の物件があったとします。
一般的な投資家には、「駄目な物件」と判断されてしまうでしょう。
しかし、固定資産税や不動産所得税など維持費が安く、驚くほどの高利回りでキャッシュフローが期待できるケースも少なくありません。
この場合、再建築不可で出口が見えなかったとしても、数年保有して「物件を貸せる期間に、できるだけ稼ぐ」という考えもあります。
利回り２０％あれば大まかに約５年で回収できますからね。
物件の購入価格以上の家賃収入を見込めるのであれば、それも立派な投資の一つです。
ただ、銀行は評価してくれませんので、そこは注意してください。
まとめ
このように、「お宝物件」というのは、利回りの情報だけで決定できるものではありません。
その人の資産状況、属性、どのくらいのキャッシュフローが欲しいのかで大きく変わってきます。
利回り以外の条件も複合的に考慮しながら、良い物件かどうかを判断していく必要があります。
投資初心者にとってはなかなか難しいですが、たくさんの物件を見て、セミナー参加して、たくさんの成功した人と触れ合い、シミュレーションすることで経験値もアップしていきます。
ぜひ自分自身にとっての「お宝物件」を探してみてください。
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