目次
はじめに
不動産投資において、コツコツと地道に資産を増やしていきたい！と思う方におすすめなのが、戸建て物件です。
戸建ては安定性や利回りが高く、客付けしやすい賃貸物件として知られています。
なぜ戸建て投資は有利なのか、投資初心者に向けて分かりやすく解説します。
戸建て投資ならではの弱点も紹介するので、不動産投資をスタートする際のヒントとして、役立ててみてください。
戸建てが最強と言われる理由
戸建て不動産投資が最強と言われる理由は、以下のとおりです。
- アパートと比べ価格が安い
- 投資家にも実際に住む人にも売れるので売却先が広い
- 一定の需要があるにも関わらず、戸建てはライバルが少ない
- 短期間での退去リスクが少ない
価格が安い
アパートやマンションと比較すると、中古の戸建て一棟の価格は、非常に安価で不動産投資をはじめやすい価格です。
数百万円程度で購入できる物件も多いです。
投資初心者で資金が潤沢ではない場合でも、挑戦しやすい投資手法です。
私が購入を検討する戸建ては大体、横浜市、横須賀市、逗子、茅ヶ崎あたりの神奈川県で４００万円以下、利回り１５％以上、土地値を基準にしています。
千葉県の方に行けば、もっと安いのもあるんですが、遠いと修繕が大変なので近場で探しています。
売却しやすい
また、検討する際にも、戸建てにはメリットがあります。
同じく不動産投資をしている投資家だけではなく、実際に自分たち家族が住む家を探している実需の方も、ターゲットにできます。
購入・売却共にしやすいことから、実は戸建て物件は、流動性の高い資産と言えるでしょう。
賃貸として一定の人気がある
さらに言えば、戸建て賃貸を探す方は一定数いるものの、アパートやマンションと比較すると、その物件数は圧倒的に少ないです。
ライバルが少ない中で、有利に客付けできます。
戸建て賃貸に入居するのは子育て中の家族のファミリーが多く、一つの場所に長期間生活する傾向があります。
特に小学校や中学校の場合、簡単に学区も変更しにくいですし、ファミリーの場合、引越し代も高く、基本的にはマイホーム購入以外は動きません。
入居者が決まれば、短期間での退去リスクは低くなり、安定した家賃収入を見込めるはずです。
このように、戸建て不動産投資には、初心者でも参入しやすい条件が整っています。
不動産投資における戸建てとは、いわば「買いやすく、貸しやすく、売りやすい物件」です。
最強と言われる理由も、おわかりいただけるのではないでしょうか。
戸建て投資のデメリット
戸建てのメリットばかりを強調されると、「では、デメリットはないの？」と思う方もいるのではないでしょうか。
残念ながら戸建て投資にも、デメリットはあります。
金融機関からの融資を受けにくい
中古の戸建てを対象に不動産投資をスタートしよう！
と思う場合に、まず苦労しがちなポイントといえば、金融機関からの融資です。
築年数の古い戸建て物件に対して、金融機関は融資を渋りがちです。
現在は、日本政策金融公庫も信販系も融資を渋りだしたので、基本的には現金での購入となります。
現金で戸建てを購入した場合、利回り２０％で単純に考えても５年も回収までに時間がかかります。（本当は管理費、修繕費で５年では回収できませんが）
無借金でほぼノーリスクで安定しますが、戸建てだけでCF月２０万稼ぐまでには、
利回り１５％の物件を１６００万分購入しないとです。
利回り２０％の物件は１２００万分購入しないとです。
時間がかかるんです涙
短期間で大儲けはできない
戸建ての不動産投資は、リスクが少ない分、リターンも少ないです。
物件を一つ購入して、得られるリターンは一軒分のみ。
「不動産投資でドカンっと儲けたい！」
と思う方には、戸建て不動産投資は向いていないでしょう。
長い時間をかけてコツコツと、資産形成していく投資手法となっています。
私はこの戸建て投資法は結構好きですけどね♪
デメリットを克服するためのポイント
戸建て不動産投資のデメリットは、投資家の工夫次第で最小限に抑えることができます。
特に「短期間での規模拡大が難しい」というデメリットについては、投資に慣れてきたころに、
一棟物投資も組み合わせていくことで、規模拡大のスピードをアップできます。
銀行は中古戸建ての土地を地方だと、資産としては見てくれないことが多いです。毎月５万円で貸しているとしたら、毎月のサラリーマン給料に５万円プラスして考えてくれるくらいです。
私が購入している横浜や横須賀だと結構土地を資産や担保として見てくれます。
もちろん、再建築不可物件や建物未登記の物件はダメなので注意してくださいね。
最初から一棟物投資に参入するのはハードルが高いという人でしたら、戸建て投資は修繕方法を含め大家業のノウハウがある程度身に付くので、最初の入りとして戸建てを購入して、慣れてきて一棟ものにいくのが良いと思います。
ただ、スピードが遅いと言っても、戸建てが１番安定するのは間違いないです。
無理のない範囲で、投資の規模を少しずつ広げていけるでしょう。
融資に関するデメリットは、実績を積み重ねていく中で、地域の信用金庫や信用組合を利用することで、解消できる可能性も高くなります。
ちなみに、信用金庫や信用組合は、地域の繁栄を図るために作れた非営利の金融機関です。
築古物件に対する少額融資であっても、利用しやすい環境が整っています。
ただ、今は不動産の融資に関してはどこも後ろ向きなところが多いです。
融資の状況も日々変わっていますので、地方在住で地方の戸建て物件への投資を検討している方は、信金に定期的に連絡を撮ってみましょう。
まとめ
戸建て不動産投資にもデメリットはありますが、それを上回るメリットがあります。
不動産投資の入り口としては、最適な手法と言えるのではないでしょうか。
新築区分マンションより１０００倍良いです。
あんなに意味のない投資はないですからね！！
私はリスクの低い戸建てで不動産投資の経験を積んで、少しずつ増やしていくことをおすすめします！！
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