目次
はじめに
初めての不動産物件購入は、戸惑う方がほとんどです。
もちろん私もその１人でした。
買付申込書とはどのような書類で、購入のための手続きはどのような流れで進んでいくのでしょうか。
わかりやすく解説していきます。
不動産購入の流れ
投資用不動産を購入する際の流れは、以下の通りです。
1.【融資を使う場合】銀行に融資の相談に行く⇦気になる物件が出る前に相談
↓
2.気になる物件を見つける
↓
3.物件に関して、不動産屋に問い合わせをする
↓
4.物件を見学、周辺の調査・不動産屋周りで情報収集 ⇦ ここが1番大切！！
↓
5.買い付け申込書を出す（融資で購入する場合「融資特約」をつける）
↓
6.【融資で購入する場合】改めて銀行に相談
↓
7.売買契約を結ぶ（手付金の支払い）
↓
8.【融資で購入する場合】銀行と金銭消費貸借契約を結ぶ
↓
9.決済と引き渡し
だいたいこのような流れになると思います。
物件購入までの流れはいたってシンプルですが、
融資を使う場合、金融機関への相談は購入したい物件を見つける前に相談して、どのような物件で融資してもらえるか、わかった上で物件を探すべきです。
融資もしてくれないのに、ただ、地域や利回りだけで物件を探しても金融機関は融資してくれません。
エリア、融資期間、構造など、物件評価は金融機関によって違います。
ちなみに、現金買いの場合は関係ないので、
注意するべきポイントだけはしっかりと踏まえて、購入までの流れを一つ一つ着実にこなしていきましょう。
買付申込書の内容と注意点
不動産投資初心者にとって、難しいのが「買付申込書」についてです。
買付申込書は、売主に購入意思を伝えるための書類です。
お宝物件の場合、1つの物件に対して、多数の投資家が買付申込書を提出します。
これを出したからといって、必ずしも物件が購入できるわけではありません。
１番に買付を入れれても、現金買いに負けたり、融資が決まった順ですと言われたり、色々です。
買付申込書の書式は、多くの場合、不動産屋で用意してくれます。
書類の内容に沿って、必要事項を記載していきましょう。
買付申込書を記入する際の注意点は、以下の3点です。
希望価格を伝えよう
物件には、売主が希望する売価が設定されていますが、必ずしもその通りに購入しなければならないわけではありません。
「この物件、1,000万円で売りに出されているけれど、900万円なら購入したい」と思うときには、買付申込書に「900万円」と記入しましょう。
ちなみにこれは「指値」といいます。
この記事で「指値」を解説してますので併せてみてみてください。
ただしこれは、「必ず900万円で購入できる」というわけではありません。
買付申込書に書かれた金額で売却するかどうかを決定するのは、売主です。
自身の希望を伝えることは大切ですが、無理な金額を記入しても、相手を不快にさせてしまうだけでしょう。
不動産業者にとっても、「この人は本気で買う気がない」と思われてしまいます。
信頼関係を壊さず、できるだけお得に物件を購入するためには、色々と交渉する能力が必須となります。
ローンで購入する場合は融資特約を忘れずに！
物件購入時にローンを組む場合に、忘れてはいけないのが「融資特約」です。
融資特約とは、「もしも融資が受けられなかったら、契約を解除できる」という特約を指します。
ただしローンを組む場合でも、「融資を受けられなくても、現金で購入する」という考えであれば、特約の必要ありません。
この「融資特約なし」は売主にはかなり好かれます！
融資が決まらなくても絶対に買ってくれるので！
現金で買える物件でどうしても買いたい場合、伝家の宝刀として「融資特約なし」で交渉してみましょう！
「ローン審査の結果に関係なく、この物件を必ず買う」という強い意志が伝わります！
買付申込書はできるだけ早く提出する
お宝物件の場合、多数の投資家が買付申込書を提出します。
買付申込書の提出順に受理する不動産会社もいますから、気に入った物件を見つけた際には、とにかく素早く動くことが重要です。
買付申込書は、いつでも提出できるように持ち歩くのもおすすめです。
手付金と融資特約について
売買契約時に支払うのが、手付金です。
金額についての明確な決まりは存在しませんが、物件価格の1割程度と意識しておきましょう。
投資用物件の売買において、法的な拘束力が生まれるのはこの「売買契約」時点です。
売買契約を結んだ後に、買主都合で「やっぱり買わない」となれば、手付金は返還されませんので注意してください。
反対に、売主都合で「やっぱり売らない」となれば、手付金を倍にして買主に支払うのが基本です。
ちなみに、「売買契約を結んだものの、ローンの審査が通らなかったから買えない」というのも買主都合のキャンセルとなります。
手付金は返金されません。
「融資特約」はこうしたリスクを避けるためのものですから、つけるかどうかしっかりと考えてから判断しましょう！
まとめ
不動産購入の流れはいかがでしたか？
気になった物件を実際に購入するためには、この流れをできるだけスピーディーに進めていくことが大切です。
特に物件調査や周辺の調査は、良い物件を見つけた当日もしくは次の日くらいに行動起こさないとライバルには勝てません！
不動産投資初心者の人はこの流れを頭に入れておきましょう♪
希望の物件を購入できるよう、一緒に頑張っていきましょう。
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