不動産投資初心者の頃、私は初めての物件購入で銀行融資の元利均等、元金均等どちらにすべきなのか、良くわからず結局良くわからないまま元利均等を選ん美ました。
今回はどちらを選ぶべきなのかずばり解説していきたいと思います。
目次
元利均等とは
毎月支払う返済額が一定となる返済方法です。
メリット
- キャッシュフローが安定する。
- 返済計画が立てやすい
- 元金均等返済に比べ、返済開始当初の返済額を少なくすることができる
デメリット
- 元金均等に比べ、返済総額が高くなる
- 最初の方は残債が減りにくい
元金均等とは
毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。
メリット
- 残債が減りやすい
- 元利均等に比べ、返済総額が少なくなる
デメリット
- 返済開始当初が返済額が最も高いため、返済負担が大きい。
どちらが良いのか
私は不動産投資において、CFに余裕があるのならば、「元金均等返済」がベストだと考えます。
元利均等は毎月の返済を一定にしCFを安定させてくれますが、元金均等の方が残債の減りも早いですし、売却するにしても早めに損益分岐点にきてくれます。
例えば、
①金利２％、期間２５年で１億、元利均等で借入した場合（返済額４２万）
②金利２％、期間２５年で１億、元金均等で借入した場合（返済額５０万）
を比べてみたいと思います。
１０年経過すると
①残債６５５５万（元利均等）、返済額４２万
②残債５９６６万（元金均等）、返済額４３万
１０年も経過すると結構残債が変わってきます。
２５年払い終えたとしたら、
①総額１２７１５万
②総額１２５０８万
総額はこのくらいの違いになります。
私は長期保有する場合、短期売却する場合を含め、「元金均等返済」を選択することがベストだと考えます。
物件の購入当初は賃料収入などを予測するのは容易であるものの、５年後、１０年後の予測は難しいため、年数が経てばたつほど、元金と利息の合計支払額が減る「元金均等返済」の方がよりリスクは少ないです。
また、「元金金等返済」は残債が減るスピードが早いので、売却時に売却価格を下げても残債を返済できる余地が増えます。
つまり、不動産市況が悪くなり、物件価格が下落するリスクのヘッジにもなるのです。
ちなみに銀行によっては、選択できないところもあります。
まとめ
今回は、不動産投資における「元利均等返済」と「元金金等返済」を解説していきました。
私はどちらを選ぶかは、目先のCFだけを考えるのではなく、長期保有、短期保有、出口戦略、不動産市況など様々なことを勘案して「元金金等返済」を選ぶのがベストであると考えます。
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