目次
はじめに
不動産投資をするなら、「節税」についても意識したいところです。
「具体的に、何をどうすれば節税になるのか？」と思う投資初心者のために、課税の仕組みと節税のポイントを紹介します。
自分のお金を守るために、ぜひ参考にしてみてください。
個人で節税する際のポイント
サラリーマン大家としての活動は、個人としてスタートする方が多いと思います。（私は最初から法人でスタートしましたが・・・）
この場合、不動産投資物件は個人所有となり、儲けた金額によって所得税と住民税を支払います。
サラリーマンとして会社から給料をもらっている場合、面倒な作業はほぼ会社側がやってくれます。
税金も天引きで支払われるケースが一般的ですから、納税や節税について意識する機会は少ないかもしれません。
しかしサラリーマン大家となり、賃料収入や物件の売却益を得るようになったら、確定申告をする必要があります。
個人で確定申告する際のポイントは、必要経費をしっかりと計上するということです。
不動産投資で必要経費と認められている出費には、以下のようなものがあります。
- 不動産取得税や固定資産税など
- 保険料（火災保険や地震保険）
- 物件管理費
- 登記費用
- 減価償却費
- 修繕費
- 金利
- 交通費や交際費
- 司法書士や税理士への手数料
「これも経費になるのだろうか？」と不安に思うことがあれば、確定申告の無料相談会に出かけてみたり、税務署に問い合わせてみたりするのがおすすめです。
また節税のため、もう一つ忘れてはいけないのが青色申告特別控除です。
確定申告の際に、白色申告よりも複雑な青色申告を選べば、最大65万円もの控除を受けられます。
青色申告のためには、
- 個人事業の開業届
- 所得税の青色申告承認申請書
これらの書類を事前に提出する必要がありますが、用意された書類に必要事項を記入して提出すればOKです。
青色申告であっても、会計ソフトなどを使えば、帳簿付けも難しくはありません。
個人として確定申告するのであれば、ぜひ挑戦してみてください。
サラリーマン大家が副業で不動産投資を行っていて、不動産投資で赤字を出してしまった場合、本業収入との「損益通算」が可能となります。
本業の方で、すでに支払った所得税を還付してもらえるので、こちらについても頭に入れておいてください。
ただ、注意してもらいたいのが、個人で確定申告する場合、住民税の特別徴収税がが変わると会社にバレてしまいます。
必ず、黒字の場合は、確定申告の際、特別徴収と普通徴収のチェックを「自分で納付（普通徴収）」に必ずチェックする必要があります。
詳しい内容は記事にしてありますので確認してみてください。
「絶対に会社にバレずに不動産投資をする方法！～公務員・会社員が副業でやってもいいの？バレる？～」
法人として節税する際のポイント
事業規模が大きくなってきたら、法人化することが、節税対策の一歩となります。
というのも、課税所得が大きくなると、個人として支払う所得税よりも法人として支払う法人税の方が、税率が低くなるからです。
基準は９００万です！！
詳しくはこちらも記事にしてありますので確認してみてください。
「不動産投資は法人設立をした方がいいのか？法人化のタイミングは！〜株式会社と合同会社の違いは？〜」
法人としての節税方法
節税しすぎるのも決算書が悪くなるのでおすすめしないですが、基本的な節税法の経営セーフティ共済、小規模企業共済、法人保険以外を説明していきます。
この３つは既に記事に説明してますので確認してください。
「自分でできる！！不動産投資における節税法をわかりやすく解説〜経営セーフティ共済、小規模企業共済、法人保険etc〜」
その他の節税法
- 家族を役員にして、所得分散する
- 「個人」でなく「法人」で物件を贈与、相続して贈与税や相続税の節約をする。
- 出張旅費⇦（出張旅費はわかりやすいサイトがあるので確認してください）
出張旅費
わかりやすく解説すると「出張旅費」は、非課税で旅費規程で決められた金額を支給でき、安いビジネスホテルなどを利用することにより、実際よりも高い金額が支給できます。
しかも、所得税は非課税とすることが認められているという、「節税」という観点からすると、とても使い勝手の良い方法です。
しかし、法人として事業をスタートするためには、さまざまな手間やコストがかかります。
確定申告と違い、決算書は自分一人で作成するのは難しいので、税理士などの専門家と、しっかりと打ち合わせをしながら話を進めていく必要があるでしょう。
この場合に重要なのは「不動産投資にも詳しい税理士を選ぶ」ということです。
税理士の全てが不動産投資に詳しいわけではありませんし、そうではない人に当たってしまうと、「せっかく依頼したのに、不動産投資で効果的な節税ができていない」なんてことにもなりかねません。
法人化によるメリットは、課税所得金額が900万円を超えるころから実感できるようになります。
投資の規模が広がってきたり、売却益が大きくなったりしたときには、法人化による節税についても、検討するのがおすすめです。
まとめ
納税は国民の義務ですが、必要以上に支払う必要はありません。
節税できるポイントはしっかりと押さえ、自分の利益は自分で守る工夫をしましょう。
サラリーマン大家としてスタートしたばかりのときは、まず個人としての節税対策を意識してみてください。
こちらはそれほど難しくはありませんから、「青色申告」「経費計上」の2つができていれば大丈夫です。
より投資の規模が広がってきたときには、「法人化」について検討してみてください。
少し手間はかかりますが、より効果的な節税対策が可能となります。
しかし、節税しすぎて、決算書が債務超過にならないように気をつけてくださいね。
融資なんか全然引けなくなってしまいますので！
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